物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

房产理论价格的构成

房产理论价格由下列要素构成：

1土地开发费。即征地补偿费、劳动力安置费、拆迁安置费，“七通一平”费和土地使用费。

2勘察设计费。即建造房屋的工程勘察和规划设计费用。

3建筑安装费。即施工企业建筑安装房屋的工程费用，也就是施工企业建造房屋的生产成本及利润。

4经营管理费。即房屋流通过程中经营单位收取的管理费用。

5利润与税金。前者是房地产开发经营企业应得的合法收益，后者是企业应当向国家交纳的税款。

物业管理费的组成

物业管理公司在对物业进行管理的过程中所发生的各项支出，一般称之为物业管理费用。对物业管理费用的核算，是物业管理公司财务管理工作中的一项非常重要的内容。一座物业投入管理运行之前，必须进行管理费用的核算，运行一年后，还要根据上年运行情况进行调整。费用标准预算方案要经物业管理公司审阅后提交业主管理委员会讨论审核通过之后，方可公布执行。

物业管理费用标准的测算可以用下面一个简单的公式来表示：

P：代表求得的物业管理费用标准(元/月·m2或元/年·m2)；

F：代表费用(元/月或元/年)；

i：代表费用项数(i=1,2,3……n)；

Σ：表示对所有费用项目算术之和；

S：表示参加测算的物业总面积(m2)。

上面列出了许多费用项目，但绝不是全部。具体到核算一个特定物业的管理费用标准时，由于物业类型的不同，可能只用到上述费用项目的一部分。总的说来，要想得到一个较为适用的费用标准，除了合理预算每项费用外，关键是不要漏项，要把所有发生的费用项目尽可能全部计算在内。

为了测算与收费管理的方便，一般又把上述项目按管理专业和专用设备归类分别核算，即分为十一类：行政办公费、一般公共设施维护费、电梯费、空调费、环卫清洁费、绿化费、保安费、保险费、管理者酬金、税项等。

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