物业管理师

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经济适用住房管理体制创新构想

在住房供应体系中，适应中低收入者需要的经济适用住房和最低收入者的廉租住房保障问题越来越成为社会关注的焦点。特别是经济适用住房，在发展中出现了一些问题，招来众多非议。笔者认为，经济适用住房发展中的问题，根本原因是没有建立起与住房市场化体制相应的管理体制和运行机制。为实现社会保障性住房，经济适用住房实施过程中出现补“砖头”与补“人头”两种做法。早在2000年南通市就进行补“人头”的探索，当时补贴260元/平方米，后因房价上涨太快，这些补贴仅起到“撒胡椒粉”的作用，因此改施补“人头”和补“砖头”并行。日照市补“人头”的做法和经验，给人眼睛一亮，确有打开“一扇窗”的意义，但仍感觉进市场的“大门”尚未打开，主要表现是：货币化补贴资金来源单一，有“就汤吃面”的局限；谁投资、谁受益的产权未明晰；未确定退出机制要求。为此，笔者对经济适用住房管理体制和运行机制提出如下建议：

货币化补贴。货币化补贴是住房社会保障体制创新的难点和重点所在，应通过建立城市住房保障基金，重点解决资金来源问题。目前可拟的资金来源主要有：一是提取房地产开发项目的土地收益溢价部分中7～10%（相当于目前经济适用住房减免土地出让收益和税费），这实质是以房地产开发中土地收益反哺住房保障；二是按房地产开发企业住房销售总额的1～1.5%计提住房社会保障基金，这符合“取之于民用之于民”，也体现“住房反馈给住房”的理念；三是高档商品房增征税款的一定比例款额；四是已规定财政用于廉租住房的预算拨款；五是住房公积金增值中的一部分列入住房保障基金；六是住房社会保障资金用于购置国债的增值收益；七是经济适用住房退出中回收的国家产权份额和廉租住房租金收入；八是制定清理不该购置经济适用住房的住户的政策，将不符合购置经济适用住房的住户，采取“不追究责任，算清经济账”的办法予以清理；九是提倡某些垄断社会资源多的行业和效益高的单位（或者机构）捐赠。

党的十六届五中全会明确提出：要建立健全社会保障体系，增加财政的社会保障投入，多渠道筹措社会保障基金，认真解决低收入群众的住房等困难问题。因此，建立住房保障基金，可公开、公平地用于中低收入者自住住房的购买或租住。在目前，可按户均建筑面积70平方米，依普通商品房平均价格20～70%补贴（依据不同收入阶层或家庭，国家、单位、个人三者确定不同负担的弹性系数。符合保障性质的住户，国家、单位要多承担，个人按一定比例承担）。对某个家庭社会平均补贴比例和数额确定后，由住户到市场中选择适于自己居住的住房。

共有化确权。按住户购房实际款额计算落实国家（单位）和家庭的产权份额比例予以确权，实现国家和家庭共同拥有该住房的明晰产权。众所周知，经济适用住房是“新房”的范围，与房改前国家（单位）旧公房性质不一样，那时受房龄、职工贡献等诸多复杂因素的影响，不便按标准价格出售（即职工获得部分产权）。新建经济适用住房是政府用减免土地出让收益和税费等方式作为投入，因此，将政府的投入转化为投资，既不影响受助人的居住功能，又能够使经济适用房回归市场。具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有相应比例的产权，共同申请获取《房屋共有产权证》，政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。国家（单位）和家庭在经济和法律关系就体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这样不仅解决了中低收入者的住房问题，同时也使界于购置经济适用房和廉租住房“夹心层”的住房问题迎刃而解。

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