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2011年注册物业管理师考试管理综合能力讲义92

发表时间：2011/6/29 11:26:18 来源：互联网点击关注微信：

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

楼上装修导致下水道堵塞，应由物业管理公司承担责任吗

赵女士搬到新住宅小区的一年时间里，一直受到楼内各家各户装修的干扰。有一天赵女士下班回家一开门，被眼前的景象惊呆了：臭污水已流得满屋都是，地漏还是不停地往外冒水，房间已不能进人了。赵女士立即给物业管理公司打电话，并提出索赔要求。物业管理公司立即派人前来查看了现场．并到楼上找到正在装修的工人问明了情况，原来是装修工人为了图省事，把装修垃圾倒入下水道．导致住在一层的赵女士家下水管堵塞，楼上各单元排出的污水不能及时排走，逐渐由赵女士房间地漏处冒出。造成了损失。虽然这个事件明显是由装修工人违规操作造成的，但赵女士认为物业管理公司未尽到管理职责，也应该承担责任，遂向物业公司提出索赔要求。

本例中物业管理公司要不要承担赔偿赵女士损失的责任问题，关键是看物业公司有没有尽到管理责任，物业公司如果尽到了管理责任，就不应承担任何责任；否则，物业公司就有责任赔偿赵女士的损失。据了解，该小区的《物业管理公约》明确规定：物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设离的维修、养护。该物业公司的内部维修管理规定，污水管道每月至少清理一次，就在事发前几天，物业公司才刚刚按工作计划完成该楼污水管道的例行清理。所以，物业公司完全尽到了设备日常维护的职责。另外，该小区物业管理公约对住户装修也有明确规定：业主装修必须先向物业部门申报，领取装修许可证，并应严格遵守小区房屋装修管理规定。在楼上业主装修中，物业公司按照规定与装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，还经常派管理人员到装修现场巡视监察。因此，装修工人是在逃避物业公司监管的情况下，偷偷将装修废弃物倾倒入污水管道中的，这已超出了物业公司的管理范围及力量所及，所以，物业公司履行了《物业管理公约》规定的各项义务与职能，因此物业公司不应承担任何赔偿责任。

那么，赵女士家中遭受的损失，应该由谁来承担呢?建设部(家庭居室装饰装修管理试行办法)第19条明确规定："因进行家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品毁坏等，应由家庭居室装饰装修的委托人负责修复和赔偿；如属被委托人的责任，由委托人找被委托人负责修复和赔偿。"因此，赵女士遭受的损失，应当由楼上装修业主承担赔偿责任，并负责修复；如能明确是受委托的装修公司的过失造成损失的。装修业主可以要求装修公司进行修复和赔偿。

委托物业管理内容

一、房屋建筑本体、公共部分的维护、管理。

二、公共配套设施、设备的维护、运行管理。

三、红线范围内公共场地、道路、房屋建筑公共部分办公室内、机关食堂的清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运。

四、红线范围内公共绿化、水园林小品的养护和管理，部分室内、室内公共场所的绿化管理及花卉的更换摆放。

五、中央空调系统维护和管理（含水质处理）。

六、机电设备管理。

七、24小时保安卫护及公共秩序管理。

八、智能化系统的运行和维护。

九、交通、车辆行驶和停泊管理。

十、会务管理。

十一、物业档案资料管理。