物业管理师

为了备考2014年物业管理师考试，中大网校编辑根据2014年物业管理师纲特别整理了物业管理师考试《物业经营管理》历年来考试的重点，帮助大家提前掌握和复习物业管理师考试要点，以备迎接2014年全国物业管理师考试。

27、比例分析法包括：相关指标比例分析法、构成比率分析法以及效率比率分析法P259

28、比较分析法比较标准：本期实施与预定目标、计划或定额比较;本期实施与上年同期实际，本年实际与上年实际或历史最好水平比较，以及若干期的历史资料比较;本企业是假与国内外先进水平比较以及本企业实际与评价标准值金相比较。评价标准值是权威机构根据大量数据资料进行测算而得出的客观、公正、科学的价值，是一个比较理想的评价标尺。P250

29、物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营挂历资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的总和的活动。P263

物业管理绩效评价的意义

第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管理中的问题及其原因，为建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，制定有效的财务计划、科学决策、改进管理、指导工作和提高绩效提供直接的帮助。

第二，对企业所有者而言，由两权分离带来的委托人与代理人之间利益目标的不一致性和信息的不对称性，使企业绩效评价的实施有了必要的逻辑基础和前提。通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本。

第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科学的依据。

30、物业管理绩效评价的类型分为：例行评价和特定评价。P264

31、物业管理绩效评价的类型：1、政府评价2、社会评价 3、企业集团内部评价 4、企业自我诊断评价 5、物业资产管理项目评价P264

物业管理绩效：包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理企业绩效是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力，资产运营水平，偿债能力和后续发展能力等方面。

32、物业管理绩效评价三个基本要素：评价指标 、评价标准和评价方法，这是评价活动开展的重要条件。P265

33、物业管理绩效评价指标体系有基本指标(最重要，最基础，概括性强，是核心)、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成，基本与修正指标是定量指标，评议指标是定性指标(多选)

(五)物业管理绩效评价的基本指标：评价物业管理绩效的最重要、最基本指标。P266

物业管理绩效评价的指标体系

1.财务效益状况指标： (1)净资产收益率;(2)总资产报酬率;(3)财务内部收益率

2.资产营运状况指标：(4)总资产周转率;(5)流动资产周转率;

3.偿债能力状况指标：(6)资产负债率;(7)利息保障倍数

4.发展能力状况指标：(8)营业增长率;(9)资本积累率

(二)物业管理绩效评价修正指标

1.财务效益状况修正指标：(1)主营业务利润率;(2)盈余现金保障倍数;(3)成本费用利润率

2.资产营运状况修正指标：(4)应收账款周转率;(5)不良资产比率;(6)资产损失比率

3.偿债能力状况修正指标：(7)流动比率;(8)速动比率;(9)现金流动负债比率;(10)长期资产适合率;(11)经营亏损挂账比率

4.发展能力状况修正指标：(12)总资产增长率;(13)三年利润平均增长率;(14)三年资本平均增长率

(三)物业管理绩效评价评议指标

1.经营者基本素质;2.服务满意度;3.基础管理水平;4.在岗员工素质状况;5.服务硬环境;6.发展创新能力;7.经营发展策略;8.综合社会贡献

五、物业管理绩效评价的标准

(一)定量指标标准

(二)定性指标评议参考标准

34、净资产收益率充分体现了1.投资者投入企业的自由资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系2.评价企业资本经营效益的核心指标3.看粗企业获利能力在同行业中所处的地位P266

35、总资产报酬率 =息前税前利润/平均资产总额*100%=(润总额+利息支出)/平均资产总额*100% P267

36、资产运营状况指标1.总资产周转率 2.流动资产周转率 3.偿债能力状况指标 4 .发张能力状况指标 P267

37、物业管理绩效评价修正指标：1.财务效益状况修正指标 2.资产营运状况修正指标 3.偿债能力状况修正指标 P270

38、流动比率=流动资产/流动负债*100% 速动比率=速动资产/流动负债*100% P273

39、物业管理绩效评价标准分为定量标准和定性标准，定量指标包括8项基本指标和14项修正指标的标准值。定性指标评议参考标准是用来对企业进行定性评价时所采用的评判标准，具体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。资格界限：优(A)85以上，良(B)70-85，中(C)50-70，低(D)40-50，差(E)40以下P279

40、物业管理绩效评价报告由封面、正文、附录。P280

评价报告：3000字左右，切中要害，突出重点，依据充分，特殊的要说明，有明确评价结果和结论，维护企业商业秘密。

绩效评价的主要方法：1、功效系数法，用于计量指标(基本指标或修正指标)的评价计分，2、辅助方法是综合分析判断法，用于评议指标的评价计分。3、定量和定性相结合计分法

41、物业管理报告：一是按物业经营管理者向不同主体提交报告分三类：1、向业主、租户提交的物业管理报告，是最常见最公开的报告。2、向高层次管理者提供的物业管理报告：企业内部物业管理报告正是总经理全面了解企业经营管理情况的重要途径。3、向投资者或董事会提交的物业管理报告：是投资者或董事会用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据。二是按提交报告的期间不同分类。物业管理报告分为月度物业管理报告、季度物业管理报告、半年度物业管理和年度物业管理报告P286

42、物业管理报告构成：物业经营管理工作总结 物业经营挂管理财务报告 物业经营管理工作计划 P287

43、报告的注意事项：1、突出重点，兼顾一般。向业主租户提交，重点说明企业收取多少管理费用，具体用在什么地方，企业未来的管理工作打算，盈利可少写或不写。向企业高层次管理者提交，关心是企业的盈利和本期物业经营管理工作完成的情况，要突出这些内容。向投资者或董事会提交，重点在财务报告及其分析上。2、注重时效，真实可靠。3、报告清楚，文字简练。P28

备注：详细查看教材P278物业管理绩效评价指标体系及权数

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（责任编辑：中大编辑）

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