物业管理师

《物业管理实务》是2014年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2014年物业管理师考试《物业管理实务》讲义，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

3.登记并取得招标文件

物业管理企业在确定参加投标后，按招标公告和投标邀请书指定的地点和方式登记并取得招标文件。

4.准备投标文件

投标文件应严格按照招标文件的要求编制投标文件，并对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类。

(1)商务投标文件(或称物业基本情况)

1)公司简介。包括投标公司的资质条件、以往业绩、人员等情况。

2)公司法人地位及法定代表证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

3)投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。

商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。

(2)技术文件

技术文件又称技术指标，主要是物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。

应注意，有的 招标条件要求在技术文件中禁止透露可以反映企业情况的数据、文字、报价等，在准备材料时应按招标要求准备相关资料。

5.送交投标文件

全部投标文件编制好以后，投标人应按招标文件要求进行封装，并按时送达招标单位。

6.接受招标方的资格审查

投标人应按招标文件规定的要求准备相应的资料，接受招标方的资格审查。

7.参加开标、现场答辩和评标

投标人在接到开标通知后，应在规定的时间到达开标地点参加会议和现场答辩，并接受评标委员会的审核。

8.签约并执行合同

投标人在收到中标通知书后，应在规定的时间内及时与招标人签订物业管理服务合同。同时，投标人还要同招标单位协商解决进驻物业区域、实施前期物业管理的有关的问题。

投标结束后，要对投标活动进行分析总结，结算投标有关费用，对招标投标资料进行整理、归档。

(三)投标的策略及技巧

1.投标的组织策划

物业管理企业在获取招标信息后应组织相关人员组成投标小组，对投标活动进行策划实施，其主要任务是项目分析评估、标书编制、投标策略的制订、参与现场踏勘、开标、评标、现场答辩、签约谈判等。

(1)根据招标物业项目的情况选择企业骨干力量组成投标小组，投标小组成员的选择、配备，尤其是项目负责人的选择是确保投标活动的质量和效率的基础。

(2)对招标方、招标物业基本情况和竞争对手要进行深入细致的调查，正确评估，预测并降低投标的风险。

(3)正确编制标书。编制标书要根据招标文件的要求进行，在透彻掌握招标文件内容和进行细致深入的市场调查基础上，确定管理项目的整体思路(包括物业管理工作重点、服务特色、管理目标、管理方式及实施措施等)，制订物业管理方案。

(4)在科学分析和准确计算的前提下测算管理服务成本并制订合理报价。

(5)灵活运用公共关系，多渠道获取相关信息，确保报价的合理性。

(6)选择最能体现企业优势的物业作为招标方考察的对象。

(7)加强与招标方的沟通，了解招标方的需求，及时掌握投标过程中出现的变化情况并采取相应的应对措施。

(8)周密安排招标方的资格预选和评标过程中的现场答辩活动。

2.项目的现场踏勘

在踏勘现场过程中，招标人还会就投标公司代表提出的问题作出口头回答，但这种口头回答并不具备法律效力，只有在投标者以书面形式提出问题并由招标人作出书面答复时，才能产生法律约束力。投标人应对现场物业进行详细的踏勘，查勘现场物业与投标报价是否存在外在风险条件。具体包括以下几方面：

(1)物业建筑及安装施工进度(新建物业)，物业当前使用情况及陈旧老化程度(旧有物业);物业配套设施设备及其分布情况;周边道路交通及停车场情况;园林绿化及环境标识情况;内部公共使用区域及通道分布情况;物业管理用房等。

(2)主要业主情况，包括客户定位、主要服务要求与所需特殊服务、物业服务费的承受能力等。这些情况可由投标人自行安排人员与时间进行调查。

(3)物业所在地的气候条件、经济环境、人文环境、消费需求和市场变化情况以及与物业管理相关的政策法规等。

3.投标文件的编写

物业管理投标文件除了按规定格式要求响应招标文件外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务的内容、服务形式和费用。

(1)投标文件编写的基本要求。

作为评标的基本依据，投标文件必须具有统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。

1)使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱。

2)使用统一的货币。国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

3)使用国家统一颁布的行业标准与规范。如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范。若招标文件要求采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标文件中说明。

4)使用准确的表述方式。投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，必须能准确表达投标公司的投标方案。投标文件要使用简洁、明确、文法畅通、条理清楚、言简易赅的表述方式，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

图纸、表格的编写要做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和投标文件中的文字保持一致。

5)确保资料的真实性。投标文件的内容应符合招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性。

(2)投标文件编写中应注意的问题。

1)确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空鼓，则被认为放弃意见;重要数据未填写，可能被作为废标处理。

2)不可任意修改填写内容。投标人所递交的全部文件均应由投标方法定人代表或委托代理人签字;若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

3)填写方式规范。除投标方对错处作出必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

4)不得改变标书格式。若投标人认为原有招标文件规定的格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原招标文件规定的格式。

5)计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。

6)报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。

7)包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚，文本整洁，纸张统一，装桢美观大方。

8)做好投标文件的保密措施。

4.投标报价的策略和技巧

投标报价是技术性、技巧性较强的工作，在投标的过程中，需要不断调整策略，使报价更接近标底。投标报价的策略主要有：

(1)对项目运作的经营管理成本进行准确测算，确定项目运作的盈亏平衡点和利润空间，在此基础上预测标底和竞争对手的报价范围。

(2)密切关注、正确分析竞争对手的报价。

(3)补充一些投标人有能力承担的优惠条件为报价的附加。

在投标过程中，投标人采取的报价技巧主要有：

1)多方案报价。在邀请招标或议标的方式中，由于招标文件不明确或项目本身有多方案存在，投标人对项目原方案提出在经济上、技术上更合理可行的方案，即准备两个或两个以上的报价，最后与招标方进行协商处理。

2)保本报价。即按成本报价，适用于规模大、远景效益好的项目或业主大会委托业主委员会组织的招标项目。

5.现场答辩的技巧

(1)应选择经验丰富、性格沉稳、对项目情况熟悉的答辩人。在开标前应对答辩人员进行模拟演练，正确把握招标文件的要点、投标文件的重点内容、对项目的熟悉程度等，对重点问题、难点问题、普遍性的问题一一准备答辩要点。

(2)开标前，答辩人员应该保持良好的精神状态。

(3)在正式开标时，一般要求在规定的时间内完整地将标书主要内容、特点作一概要性介绍，答辩人员应当围绕招标方和评委普遍关注的问题集中阐述，重点突出，难点讲透，特色鲜明，从而体现投标企业的信心和实力，感染并打动招标方和评委。在现场发挥时要果断、明确，避免匆忙回答或含糊其辞。

6.签约谈判的技巧

(1)在签约谈判时要准确把握对方的真实意图，准确判断对方履行合同的诚意和能力，对进驻物业和实施常规物业管理必备的条件应明确约定。

(2)慎重考虑物业管理目标、前期投入费用及奖罚条件等方面的任何承诺。如对管辖区域刑事案件、业主(或物业使用人)人身和财产安全损失等的承诺。

(3)预测承接物业后可能出现的各种风险，将其列入相应的合同条款中加以规避。

(四)招标文件示例

.A省政府大楼的招标文件(部分内容)：该项目位于G市T区，总建筑面积为84350m2，招标方式为邀请招标，由招标人委托代理机构于2004年4月组织具体的招标活动。

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（责任编辑：vstara）

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