物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

四、影响收益性物业价格的因素（了解）

1、人口因素

人的数量、素质、构成等状况，对物业价格有很大影响。

人口密度从两方面影响物业价格：

一方面，人口高密度地区，一般来说对物业的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能剌激商业、服务业等的发展，提高物业价格；

另一方面，人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低物业价格，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下会出现这种现象。

2、居民收入因素

3、物价因素

4、利率因素

物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。

5、汇率因素

6、物业税收因素

7、城市规划因素

8、交通管制因素

9、心理因素

五、收益性物业估价的基本方法（熟悉）

一宗物业的客观合理价格或价值，通常可以从如下3个途径来求取：

①近期市场上类似的物业是以什么价格进行交易的基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购买类似物业的价格，即基于类似物业的市场交易价格来衡量其价值；

②如果重新开发建设一宗类似的物业需要多少费用──基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发建设类似物业所必需的代价，即基于物业的重新开发建设成本来衡量其价值；

③如果将该宗物业出租或营业预计可以获得多少收益──基于明智的买者肯出的价钱不会高于该宗物业预期未来收益的现值之和，即基于该宗物业的预期未来收益来衡量其价值。

由此在物业估价上产生了三大基本方法，即市场法、成本法、收益法。

1、市场法

市场法适用的对象是具有交易性的物业，如物业开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商铺、标准厂房等。

而那些很少发生交易的物业，如特殊厂房、学校、纪念馆、古建筑、教堂、寺庙等，则难以采用市场法估价。

运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例；②选取可比实例；③对可比实例成交价格进行处理；④求取比准价格。

2、成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物业估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的物业，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。单纯的建筑物通常也是采用成本法估价。在物业保险（包括投保和理赔）及其他损害赔偿中，一般也是采用成本法估价。

运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；②测算重新购建价格；③测算折旧；④求取积算价格。

3、收益法

收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

收益法是以预期原理为基础的。

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。

4、物业价格构成

物业价格通常由如下7大项构成：①土地取得成本；②开发成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。

5、建筑物的折旧

根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

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