物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

(五)交易情况修正

可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的是估价对象的客观合理价格或价值，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。

进行交易情况修正，首先应了解有哪些因素可能使可比实例成交价格偏离其正常市场价格。在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：

1．利害关系人之间的交易。例如，父子之间、兄弟之间、亲友之间、母子公司之间、公司与其员工之间的物业交易，成交价格通常低于正常市场价格。

2．急于出售或急于购买的交易。例如，欠债到期，无奈只有出售物业来偿还。在这种情况下的成交价格往往是偏低的。相反，在急于购买情况下的成交价格往往是偏高的。

3．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往是偏高的。相反，如果卖方不了解市场行情，盲目出售，成交价格往往是偏低的。

4．交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。例如，买方或卖方对所买卖的物业有特别的爱好、感情，特别是该物业对买方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售。在这种情况下的成交价格往往是偏高的。

5．特殊交易方式的交易。如拍卖、招标、哄抬或抛售等。物业正常成交价格的形成方式，应是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但中国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招标方式形成的价格较能反映市场行情，协议方式形成的价格往往是偏低的。其原因是管理体制尚不完善，出让方是政府(实际的运作者是政府的某个部门及某些个人)，受让方是与自身利益较为密切的个人、企业等，从而协议方式出让的结果往往是政府让利。如果出让方是理性的“经济人”，就难以出现这种情况。

6．交易税费非正常负担的交易。在物业交易中往往需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、补交土地使用权出让金等。按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补交土地使用权出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。正常成交价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的客观合理价格，也是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费。但在实际的物业交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；或者本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，土地增值税本应由卖方缴纳，却协议由买方缴纳；契税、补交土地使用权出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中的某一方全部负担。在某些地区，物业价格之外还有所谓“代收代付费用”。这些“代收代付费用”也可能存在类似的转嫁问题。

7．相邻物业的合并交易。物业价格受土地形状是否规则、土地面积或建筑规模是否适当的影响。形状不规则或面积、规模过小的物业，价格通常较低。但这类物业如果与相邻物业合并后，则效用通常会增加。因此，当相邻物业的拥有者欲购买该物业时，该物业的拥有者通常会索要高价，而相邻物业的拥有者往往也愿意出较高的价格购买。所以，相邻物业合并交易的成交价格往往高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

8．受债权债务关系影响的交易。例如，设立了抵押权、典权或有拖欠工程款的物业交易。

进行交易情况修正，还要测定使成交价格发生偏离的因素造成的偏离程度。由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价实践经验和对当地物业市场行情、交易习惯等的深入调查、了解作出判断。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查、了解清楚了交易税费非正常负担的实际情况，然后根据计算即可。具体是将成交价格修正为按照税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地习惯，买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在修正方法上，主要是把握下列公式：

正常成交价格一应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

正常成交价格+应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则 [例4-3)

某宗物业的正常成交价格为2500元／㎡，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5％。试计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格。

[解]  卖方实际得到的价格计算如下：    ．

卖方实际得到的价格＝正常成交价格一应由卖方缴纳的税费

＝2500—2500×7％

＝2325(元／㎡)

买方实际付出的价格计算如下：

买方实际付出的价格＝正常成交价格+应由买方缴纳的税费

＝2500+2500×5％

＝2625(元／㎡)

(例4-4)  某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元／m2， 物业管理师培训买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]  该宗物业的正常成交价格求取如下：

(例4-5)  某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元／m2， 买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。试求该宗物业的正常成交价格。

[解]  该宗物业的正常成交价格求取如下：

(六)交易日期调整

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的物业市场状况(如当时的市场供求关系)下形成的。要求评估的估价对象的价值是估价时点时的价值，是应当在估价时点时的物业市场状况(如估价时点是现在的情况下是现在的市场供求关系)下形成的。如果成交日期与估价时点不同(往往是这种情况，而且成交日期通常是过去，估价时点通常是现在)，物业市场状况可能发生了变化，例如，政府出台了新的政策措施、利率发生了变化、出现了通货膨胀或通货紧缩、消费观念有所改变等等，导致了可比实例、估价对象这类物业的市场供求关系发生了变化，从而即使两宗完全相同的物业，在这两个时间上的价格也会有所不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。

交易日期调整的关键，是要把握可比实例、估价对象这类物业的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似物业的价格，找出这类物业的价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。

(七)物业状况调整

如果可比实例物业与估价对象物业自身状况之间有差异，则还应对可比实例成交价格进行物业状况调整，因为物业自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行物业状况调整，是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格，调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格。物业状况可以分为区位状况、权益状况和实物状况，物业状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。在这三种调整中，还可以进一步细分为若干因素的调整。

物业状况调整总的思路是：如果可比实例物业状况好于估价对象物业状况，则应对可比实例价格作减价调整；反之，则应作增价调整。具体思路是：①确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；②判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；③将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；④根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

以楼层调整为例，假定估价对象是一套住房，该住房位于一幢20世纪80～90年代建造、砖混结构、无电梯的6层住宅楼的五层。为评估该住房的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的四层，成交价格为3000元／㎡；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的四层，成交价格为2900元／㎡；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的五层，成交价格为2800元／㎡。通过市场调查研究，得到估价对象所

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