物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、居民收入因素

通常，居民收入的真正增加(非名义增加。名义增加是指在通货膨胀情况下 的增加)，意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对物业的需求，导致物业价格上涨。至于对物业价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。所谓边际消费倾向，是指收人每增加一个单位所引起的消费变化。

四、物价因素

物业价格与一般物价的互动关系非常复杂。通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时物价变动，物业价格也随之变动，如果其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比，而且两者的动向也应一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变。

不论一般物价总水平是否变动，其中某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例如建筑材料价格(特别是水泥、钢材、木材的价格)、建筑设备价格、建筑人工费的上涨，会增加物业的开发建设成本，从而可能推动物业价格上涨。

从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。

五、利率因素

利率升降对物业价格有着很大的影响。从成本的角度来看，利率升降会增加

或降低物业开发的投资利息，从而使物业价格上升或下降。从物业需求的角度来看，由于现代购买物业(特别是商品住宅)普遍采取贷款方式付款，物业管理师培训所以利率升降会减少或增加物业需求，从而使物业价格下降或上升。从物业价值是物业预期未来收益的现值之和的角度来看，由于物业价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率升降会使物业价格下降或上升。

综合来看，物业价格与利率负相关：利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格会上升。

六、汇率因素

在国际物业投资中，汇率波动会影响物业的投资收益。例如，一个外国投资者以一定价格购买了一宗物业，此后出售物业时，相对于当地市场，物业可能升值了，但如果该物业所在国的货币发生了贬值，那么相对于国际交易，其物业升值可能与货币贬值相互抵消，从而导致物业投资失败。相反，如果该物业所在国的货币发生了升值，那么即使相对于当地市场物业没有升值，但相对于国际交易也会获得较好的物业投资收益。因此，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国

外资金购买该国物业，从而会导致其物业价格上涨；相反，会导致其物业价格下降。

七、物业税收因素

有关物业的不同税种、税率及其征收环节，对物业价格的影响是不同的。可将有关物业的税收分为物业开发环节的、物业交易环节的和物业保有环节的。另 外，考察物业税收政策对物业价格的影响，应当注意课税的转嫁问题。如果某种 对物业的税收可以通过某种途径部分或全部转嫁出去，那么它对物业价格的影响 就小，甚至不起作用。

增加物业开发环节的税收，会增加物业开发建设成本，从而会推动物业价格上升；相反，会使物业价格下降。

在物业交易环节，增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制物业需求，从而会使物业价格下降；而增加卖方的税收，如收取土地增值税，会使物业价格上升。

直接或间接地对保有物业课税(如城镇土地使用税、房产税或城市物业税)，实际上是减少了利用物业的收益，因而会导致物业价格低落；相反，降低甚至取消对保有物业课税，会导致物业价格上升。

八、城市规划因素

城市规划对物业价格有很大影响，特别是对城市发展方向、土地使用性质(用途)、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等的规定。就规定用途来看，工业、商业、居住等不同用途对土地条件的要求不同；反过来，在土地条件一定的情况下，规定用途(比如是用于工业、商业还是居住或绿化)对土地价格有着很大的影响。规定用途对土地价格的影响可从两个方面来看：①就某一块土地而言，它会降低地价；②从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。但是，如果规定用途不妥，缺乏科学的理论和方法，也会两败俱伤，既降低单块土地的价格，也会降低整片土地的利用率，从而使地价下降。规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显：如果城市的发展已使郊区某些农用地很适合于转变为城市建设用地，但如果政府规定只能维持现有的农业用途，则地价必然很低，而如果一旦允许改变用途，则地价会成倍上涨。

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