物业管理师

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三、合同的履行

合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。

1.合同履行应当遵循如下原则

（1）适当履行原则

（2）协作履行原则

（3）情事变更原则。其适用要件包括：（1）须有不可预见的情事变更；（2）情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前；（3）情事变更须不可归责于当事人；（4）须情事变更的结果使维持原合同效力显失公平。

2.合同履行中的抗辩权

抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：

(1)同时履行抗辩权。

(2)先履行抗辩权。

(3)不安抗辩权。

四、违约责任

违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律允许的范围内约定。

1．违约责任的归责原则

违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《合同法》采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。但是《合同法》中也规定了若干过错责任：供电人的责任；承租人的保管责任；承揽人的责任；建设工程合同中承包人的责任；寄存人未履行告知义务的责任；保管人的保管责任。

2．违约行为的形态

(1)预期违约。

(2)不能履行。

(3)拒绝履行。

(4)迟延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行；2)加害给付。

(6)受领迟延。

3．免责事由

免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。

(1)免责条件：指法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害；社会异常事件，如罢工、骚乱；军事行动；政府行为。

(2)免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

4．承担违约责任的方式

(1)强制履行

强制履行的表现形态包括令债务人限期履行，修理、重作、更换等。

(2)赔偿损失

赔偿损失责任的构成要件包括：(1)一方有违约行为；(2)另一方受有损害，包括所受损害和所失利益；(3)违约行为与损害后果之间有因果关系。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。受害人对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违约方的赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

(3)违约金

违约金通常视为损失赔偿额的预定。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

五、合同的解释

合同的解释，是指由受理合同纠纷的法院或者仲裁机关为合理确定合同的内容而依法对合同及相关资料的含义所作的有约束力的分析和说明。

合同解释的原则有：

1.客观解释原则，又称文义解释原则。

2．整体解释原则。

3．目的解释原则。

4．习惯解释原则。

5．诚信解释原则。

六、买卖合同

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

在缺乏法律规定的情况下，其他有偿合同可以适用买卖合同的规则。

1．买卖合同的条款

买卖合同的内容，应当包括买卖标的、标的的数量和质量、价款、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、争议解决的方法等条款，此外还可就包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等内容进行约定。

2．买卖合同的效力

出卖人负有以下义务：(1)交付标的物。(2)转移标的物的所有权。(3)瑕疵担保责任。

买受人负有以下义务：(1)支付价款。(2)检验义务。(3)保管义务。(4)及时受领的义务。

3．标的物毁损、灭失的风险承担

标的物毁损、灭失的风险承担，是指买卖合同订立后，标的物因不可归责与双方当事人的事由而发生毁损、灭失的损失，由谁承担的问题。此风险负担问题，可以由当事人约定。当事人无约定的，适用以下原则：

(1)依交付而转移，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。

(2)因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。

(3)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

(4)当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依照规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

(5)出卖人按照约定或者依照法律规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担。

(6)因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

七、租赁合同

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

1．租赁合同的内容和形式

租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2011年物业管理师考试合格标准

2．租赁合同的效力

出租人负有以下义务：(1)出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。(2)租赁物的维修义务。(3)瑕疵担保责任。

承租人享有以下权利：(1)经出租人同意，承租人可以对租赁物进行改善或者增设他物。(2)经出租人同意，承租人可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。(3)取得收益的权利。(4)对租赁物的优先购买权。

承租人负有以下义务：(1)按照约定的方法和性质使用租赁物。(2)保管租赁物。(3)支付租金的义务。(4)返还租赁物的义务。

3．租赁合同中的风险承担

由于不可归责于双方当事人的事由给租赁物造成的风险，由租赁物的所有人承担。由于租赁物灭失，租赁合同部分或全部无法履行时，《合同法》规定，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

八、委托合同

委托合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。

1．受托人的义务

(1)办理委托事务的义务。受托人对委托事务原则上应亲自办理，只有两种情况下可以转托他人：一是事先取得委托人的同意，在此种情况下，受托人仅就对第三人的选任及指示上的过失承担责任；二是因情况紧急，为了委托人的利益需要转托他人。

(2)遵守委托人指示的义务。受托人应按照委托人的指示处理委托事务。但为了委托人的利益可以变更委托人的指示。变更指示存在两种情况：一是事先取得委托人的同意；二是紧急情况下难以取得联系时，受托人应妥善处理委托事务。

(3)报告的义务。

(4)转移利益的义务。

2．委托人的义务

(1)支付费用的义务。

(2)付酬义务。

(3)赔偿责任。委托人的赔偿责任有三种情况：一是对非因受托人的过错而委托人解除委托合同的，应负赔偿责任；二是对受托人处理委托

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