物业管理师

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注册物业管理师考试物业管理实务讲义

【案例】某项目可收费总建筑面积10万m2，经测算该项目全年各项费用如下：

(1)各类管理服务人员的工资、社会保险等 　50万元

(2)共用部位、共用设施设备的运行维护费 　20万元

(3)清洁卫生费 　15万元

(4)绿化养护费 　10万元

(5)公共秩序维护费 　10万元

(6)办公费 　5万元

(7)固定资产折旧 2万元

(8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费　2万元

(9)业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费 6万元

合计 　120万元

若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：

120万元×(1+10%)÷10万m2÷12月=1.15元/m2?月

若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：

(120万元+12万元)÷10万m2÷12月=1.1元/m2?月

在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。2012年注册物业管理师报名时间

第四节　物业管理专项维修资金

一、专项维修资金的概念与来源

专项维修资金由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。专项维修资金属业主所有，物业管理单位的管理和使用属于代管性质。专项维修资金的来源主要有以下几个方面。

(一)法规规定的费用

按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修资金。在出售公房时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20%，高层住宅不低于售房款的30%，该部分专项维修资金属售房单位所有。

(二)物业服务费结转的费用

物业服务费在运行中可能产生结余，如果在连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项维修资金。

(三)业主大会中决定分摊的费用

根据物业维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主续筹的资金。

(四)业主共有物业的收益

物业区域内的共用部位、共用设施设备，有些可以用来经营，获得收益，经业主大会同意，可将收入的一部分纳入专项维修资金。

(五)社会捐赠或政府拨款的费用

由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的费用。

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