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怎样才能做到有效防治拖欠物业费?
宁波引进物业管理这个概念，大约是在1994年左右，距今不过十几年。物业管理大规模在住宅小区铺开的时间更短。海曙区物业办的褚科长告诉记者，很多老小区的业主对于物业管理“谁受益，谁付费”的原则不理解，认为以前没有物业管理照样住，现在弄了也没什么大变化，心中有抵触情绪，所以拒缴物业费。而一些业主看到其他业主不缴物业费照样能享受服务，就觉得自己如果缴费就是吃亏了，在“从众”心理的影响下，也不去缴了。因各方面原因，我市老小区物业费缴纳率长期徘徊在30%-50%之间，物业公司也长期处于亏损经营状态。
而一些近年新开发的住宅小区，物业费收缴率比老小区要高。但一些业主往往因为小区开发时遗留的小区规划、房屋质量、环境绿化等问题，“迁怒”于物业公司。还有一些业主则对物业服务要求较高，一旦达不到他们的要求，也就以不缴物业费来“抗议”。
物业公司服务水平参差不齐也是引发矛盾的主要原因之一。褚科长说，现在一些物业公司没有正确给自己定位，把自己也当成了房东，认为自己是在管理小区而不是在为业主服务，普遍存在服务不到位的问题。如不按合同约定提供服务，遇事不跟业主委员会协商，内部管理不透明，服务粗放不细心等，都让业主对物业公司产生不信任感，最终走入物业服务差与物主拒缴物业费的恶性循环中。
还有一个容易被忽视的问题是，小区业主委员会在很多小区都成了摆设，业主自治意识不高，主人翁地位没有通过业委会来履行，而物业公司也从自身利益考虑，忽视甚至阻挠业委会工作，以防止业主联合起来找麻烦。
如何有效破解上述难题？记者了解到，市建委今年已经委托市物业管理协会制定《宁波市物业管理行业服务等级标准》，将在我市推行菜单式的物业服务等级标准和收费标准。市里将对小区清洁卫生、绿化养护、房屋维修、安全规范、综合管理等五个物业主要服务项目作出规定，以明确物业企业的服务内容，规范他们的服务行为。每一级服务标准都有相对应的收费标准，由业主自行选择，做到“优质优价，质价|中大网校|相符”。业主感到花的钱值了，自然拖欠、拒缴物业费的现象会大大减少。
我市人大立法部门在上个月也已经向社会公布了《宁波市住宅小区物业管理条例（修订草案）》，对规范小区物业管理、维护业主和物业企业的合法权益等方面内容作出了新的规定。等《条例》施行之后，也会对拒缴物业费问题产生积极影响。
管理物业管理启动资金应如何管理物业公共设施专用维修基金？
物业公共设施专用维修基金的管理一般应由物业管理委员会设帐，存入银行帐户，掌管这项基金。委托物业管理企业实际操作使用，并做到“专款专用”，实际操作使用时报物业管理委员会批准并按受监查。这项专用基金应划给物业管理企业管理，还是划给物业管理委员会管理，应视各地具体情况而定。一般不宜划给物业管理企业直接掌管这项基金，这样可防止物业管理企业的短期行为，或因解聘更换物业管理企业而影响这项资金的安全。
物业公共设施专用|中大网校|维护基金一般数额相对较大，如果是新建物业，近期不会启用这笔基金，应在确保安全的基础上，争取合理运作，使其产生最大的增值收益，不可把其变成“死钱”而应变成“活钱”产息升值。因此，可用其中部分购买可变现的国库券，债券及短期生效快的投资领域，也可存本生息，增加这笔专项基金的基数，增加其“造血”功能。
什么是物业管理启动资金，它包括几部分？
物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施的专用维护基金。其包括两部分：一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，这些资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人|中大网校|出资、入股形成。其主要用于物业管理企业的注册资本、办公场所的购置和租金、办公用品购置、职员薪金及其他相关费用。另一部分是物业公共设施专用维护其金。主要用于物业机构所固定物业的意外事故大修及日常维护所需费用。如房屋的维修、与房屋配套设施的供水、供电、供气、电梯、消防等重大项目及设备的更换等。这些项目所需费用一般比较巨大，只靠物业管理机构日常收费或其他经营收入，远远不够满足需求，因此只要事先准备一笔一定数额的物业公共设施专用维修金，才能解决重大项目所需费用。
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