物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主了解基础知识之物业管理委托

1．管理公司是业主的管家

房屋业主可能从事不同的工作。如果您是其他方面的专家，但可能对房屋管理一窍不通。所以，请专业管理公司帮助您管理物业，是一个明智的选择。

2.委托专业管理公司的三个原因

房屋具有空间的固定性、使用的耐久性、个体的差异性和价值的高额性。因此，物业管理业务的处理中有三个要求，即专业性、连续性、可靠性。所以管理物业并非是非专业人士想象的那么简单。

3．管理公司接受委托业务的范围

管理公司接受委托的业务主要是共用部位、共用设备设施的管理。根据情况，也可接受其他委托事项。

4．委托管理是全体业主自己的事情

将业务委托给管理公司，是一个物业管理区域内的大事情。所以，在选聘、解聘、改聘物业管理公司时。不应是几个人的事情。因此，有关管理事项的决策，应该或者至少有全体业主四分之三的人数讨论通过。

5．委托管理时的注意事项

与物业管理公司签订管理合同时，请特别注意委托管理业务的范围、内容、要求和标准，以及违约的责任。如果这些方面不注意，合同一旦签订，常会引起矛盾和纠纷。

6．物业管理公司的权利

物业管理公司接受委托管理业务后，一般享有下列权利；

(1)根据有关法规，结合实际情况，制定管辖区域内管理办法；

(2)依照物业管理合同和管理办法实施管理；

(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；

(4)有权制止违反管理规章的行为；

(5)有权要求业主委员会协助管理；

(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；

(7)可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。

7．物业管理公司的义务

(1)履行物业管理合同，依法经营；

(2)接受业主和使用人以及业主委员会的监督；

(3)重大的管理措施应当提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；

(4)接受房地产行政主管部门、政府有关行政主管部门及所在地人民政府的监督指导。

8．管理公司的经费一大半是人工费

物业管理公司提供的"劳务服务"是一种无形产品。这种产品的价值直接关系到提供服务人员的工资待遇。所以，管理费中一部分是人工费。如果管理费过低或经费不到位，势必会使管理业务的继续进行受到阻碍。

9．管理员是管理公司现场派出人员

在物业管理区域内直接进行管理的是管理公司的员工。管理公司按照委托合同要求，安排现场管理人员的工作时间、工作内容，以达到应有的管理标准。因此．现场管理人员的言行直接影响到管理公司的形象。

10．你知道管理公司的资质评定制度吗?

为了加强物业管理公司的日常管理，促进物业管理有序发展，各地政府根据实际情况制定了物业管理企业资质等级管理办法。一般说，资质等级越高的企业，其管理水平也相对高，收费也高。反之则低。业主选聘物业管理公司时，不要忽略了这一点。

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