物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

2.5景观、消防、安全保卫等专项设计

景观设计中，特别是绿化设计应考虑气候、环境、造型、布局等因素，特别要根据需要搭配，如常绿与落叶、针叶与阔叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树与花草之间要合理搭配。物业管理公司应从设计的绿化必须适合日常养护的角度向设计人员提出建设性的意见，力求做到小区四季常青、鲜花常在。

在建筑设计中，特别是高层建筑，消防设备的配套是有严格要求的。物业管理公司应着眼于消防设计中的薄弱环节和各种消防死角，建议在这些地方配备灭火器，并且要注意消防设计和建筑设计的配合，如有的建筑中，明明能把消防箱埋人墙内，却因设计时考虑不周，直接安装在墙面，十分影响美观。这些问题物业管理公司都应提请设计人员注意。

规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视，一个住宅小区治安秩序的好坏直接影响到住户的生活安宁和生命财产的安全，现在住宅中程控对讲和监控系统被广泛使用，但是设计人员常常对需要放置监控探头的具体位置并不一定了解的十分清楚，发生遗漏在所难免。而日后若想完善，改造起来十分困难。因此，物业管理公司如果能够在设计时提出具体设计要求，将使工程一步到位，从根本上避免了今后不必要的改造工作。

2.6有利于物业管理的优化设计

在规划设计中，设计人员若能从有利于今后物业管理的角度进行优化设计，将会降低物业运行成本，使物业管理工作变得更加方便和科学。例如一般高层建筑都必须配备配电房、锅炉房、消防值班室、监控室等附属用房，这些附属用房按规定都需要有专业人员二十四小时值班。若在规划设计时，将功能相近的附属用房集中设计，或者将各种警报系统并联。这样一来，将来物业管理公司完全可以通过设置一至二个二十四小时值班的，精通各种工作的岗位来管理整幢大楼，无形之中即降低了管理成本，又满足了各种岗位的规范要求。又如现在的许多高层商住楼的共用水电的管线设计，几乎完全从技术的角度考虑，并没有从分区使用，便于管理计量的角度进行设计。日后投人使用后物业管理公司根本无法按使用情况进行详细分摊。而共用水电又涉及到各方业主的切身利益，所以产生的矛盾最终会由物业管理公司来承担，并且难于解决。因此，物业管理公司完全有必要提醒设计人员在共用水电的管线设计时，考虑按使用情况进行设计，并配齐足够的水电表，以方便日后的管理工作。

3物业管理公司超前介入房地产规划设计的方式和意义

物业管理超前介人规划设计要求在房地产规划设计阶段，设计人员、开发商、监理人员、物业管理人员都要参与其过程。开发商是这个阶段的组织核心，其应协调好各类人员的关系，规定好设计讨论和设计变更的具体程序，尤其是让物业管理人员要把握好他们的定位，明确其责任，严格按照程序与职权行事，以避免物业管理人员和其他人员产生矛盾及发生推卸责任的现象。物业管理公司在平时物业使用的实践中，一旦发现了规划设计上的种种问题和缺陷，要及时记录和整理，问题积累程度的多收在一定程度上体现了物业管理公司专业水平的高低，最后，在规划设计阶段以咨询报告的形式提交给设计单位和开发商，供其在设计中纠正和完善。设计人员应充分考虑物业管理公司提供的设计建议，不断进行设计优化和细化，把开发过程中的“先天不足”及时纠正，以防患于未然。，

正是由于物业管理公司超前介人房地产规划设计，使得物业管理与房地产开发建成不再是顺承关系，而是互相渗透。首先业主为了自身舒适生活的追求，不断对建筑物的品质提出更高的要求，这就迫使开发商与物业管理公司严格规范操作；其次，物业管理公司为了使自身工作方便开展，也积极介人房地产规划设计，从而对开发商和设计人员形成一定约束力；再次，开发商为了促销也对物业管理公司提出较高的要求，并主动让其超前介人房地产规划设计。这种相互制约关系的最终的目的是通过优化设计而建造出高质量的物业来满足消费者，最终受益的只能是业主。这在一定程度上体现了房地产开发全过程“以人为本”的理念，对房地产开发的健康发展是有利的。

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