物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理基本制度与政策辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

前期物业管理合同的有效期限

[案情]2003年11月2日，王某与K房地产公司签订预售合同一份，购买某小区A89栋物业。该房屋交付后，王某同意将该房屋交该房地产公司选聘的某物业管理企业H统一管理。K房地产公司与H物业管理企业于2003年10月12日签订前期物业服务合同一份，约定由H物业管理企业管理某小区，约定管理费为每月每平方米1.80元，该收费标准经过所在区物价管理部门审批。2004年10月，该小区的业主委员会成立，因与H物业管理企业在收费标准等事项上不能达成共识，而未能签订新的物业服务合同。王某从2004年4月份开始，拒绝交纳物业服务费。2005年5月28日，H物业管理企业将王某诉至法院，请求判令王某支付拖欠的物业服务费。

[判决]一审法院判决王某于判决生效10日内偿付所拖欠的物业服务费用。王某不服判决，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。

[评析]前期物业管理，是指在业主委员会成立之前，建设单位选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，由物业管理企业依照合同约定提供的物业管理。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，K房地产公司与H物业管理企业签订的前期物业服务合同合法有效，该合同的效力将一直持续到业主委员会选聘物业管理企业并签订物业服务合同之时，并且效力及于小区全体业主。因此，王某负有向H物业管理企业履行交纳物业服务费用的义务。

几种不属于物业纠纷的情况

从审理的物业管理案件中分析，绝大部分是物业公司作为原告起诉业主给付物业费诉讼。作为被告一方，业主们所持的抗辩拒不交费的理由也是各有千秋。其中许多理由因不属于物业管理的范畴，不能采取用不交物业费方法来解决，应通过其它合法途径处理。

一业主对拆迁安置不满拒不交物业费，因物业公司与原拆迁单位所为不是同一行为，对此纠纷应由原拆迁单位解决。居住在此接受物业服务，理应交费。

二业主搬入新居，认为房屋存有质量问题，如漏水、卫生洁具、厨具用料不符合售房广告等，应由房屋开发商负责解决，与物业公司无关，不能以此拒交物业费。

三他人在业主的房外堆放杂物，造成妨碍，应诉请堆放人排除，物业公司只负有提示告知维护小区环境整洁义务，亦不能拒交费。

四业主住房被撬，家中财物丢失的刑事案件与物业公司的管理服务无关，应由公安机关侦破后依法解决赔偿问题，物业公司不负此责。（中大网校物业管理师编辑整理）

我国开征物业税至少需要四个条件

虽然房价问题依然是房地产市场的焦点，但在笔者看来，物业税问题更重要。因为物业税牵扯千家万户，和每一个老百姓的利益息息相关。对这个问题，我们有必要拿出大战三万回合的耐心和勇气，尽可能将这个问题彻彻底底地说清楚、辩明白。

根据目前的形势，笔者判断，物业税这个税种迟早要来。笔者并不反对物业税的出台，笔者反对的是它以一种革命的形式出台。因此，物业税的出台，必须有相应的铺垫和准备，或者说条件。

至少有以下几项。

第一个条件，物业税的出台必须有足够的民意基础。

这方面，温家宝总理首先作出了榜样。春节长假后的第一个星期里，温总理在十分紧张繁忙的日程中安排了四次座谈会，邀请社会各界代表到中南海，征求对《政府工作报告（征求意见稿）》和“十一五”规划纲要草案的意见。在第三场座谈会结束后，温总理说，“中南海的大门是面向广大群众的。”

既然温总理都就政府工作报告和“十一五”规划向各界代表征求意见，请问，与千家万户的利益密切相关的物业税，要不要有一个足够的民意基础？当然要。中南海的大门是面向广大群众的，请问，税务总局和财政部的大门是不是也要面向人民群众？当然要。

在笔者看来，累积物业税出台的民意基础，要分为三个步骤：第一步，有关部门利用媒体宣传阵地，向社会各界大范围、长时间宣传物业税的基础知识，使更多的民众对物业税有一个基本的认识；第二步，征求社会各界尤其是普通百姓对物业税的意见；第三步，选择几个具有代表意义的地区，进行试点，取得经验后，再全面推广。

第二个条件，与物业税相关的调研必须立足中国国情。

每一个税种的出台，都离不开相应的调查研究，专家学者在这里面起着相当重要的作用。笔者认为，调查研究，应该立足中国国情，立足中国民意，这样才能得出较为客观、权威的调研结果。但是，现在的一些信息，让人不明所以。比如，在前一段时间的有关报道中，很多文章都提到，物业税是外国政府的重要的税收来源，是几大支柱之一。这样的提法，给人的感觉非常奇怪。难道说外国的税收支柱，就必然是中国的税收支柱吗？我们是否有必要在这方面照搬外国？再比如，有专家提出，开征物业税的一个重要目的就是调整社会公平。这样的提法当然有道理。但是，用税收手段调整贫富差距，最主要、也最容易被老百姓理解的，是开征遗产税，或者加大个人所得税的征管力度。在遗产税尚未开征、个人所得税征管力度有待进一步加强的背景下，奢谈物业税的公平意义，合适吗？

第三个条件，物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。

这实际上还是“改革”与“革命”的关系问题。笔者上次文章提到的开征物业税要改革不要革命，并不是信口说出，而是有最高级别的红头文件作为依据的。

2003年10月，在中共十六届三中全会的公报中，关于税收问题，中央提出要“分步实施税收制度改革。”请注意这里面用的是“改革”二字。具体到物业税，文件说，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

对后面这一段话稍加研究就会发现，中央提出的物业税，绝对不是一个革命性的、崭新的税种。开征物业税的同时，要相应取消有关收费。也就是说，物业税和现行的某些税费，是有关系的。

从这个角度说，物业税也许不是完全由土地出让金演化而来，但是，如果说这里面不包括土地出让金，谁能拿出足够的理由？

因此，在物业税的设计上，有关部门必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费。这样就做到了脉络清晰。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子，已经缴了70年或者50年的土地出让金。

第四个条件，物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。

新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。在这样的共识下，已经有专家隐约暗示，可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房，在一定的范围内少征税，或者零征税。这样的观点，应该可以被有关部门接受，更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。

虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为，不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房，是几十年传承下来的，不容易改变地点。同样是100平方米的住房，北京城中心的房价可能比郊外的房价高出两三倍，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税。如果这样设计，当然是不合情理的。因此，对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点。这个起征点，不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。

物业税的开征，有多重目的。在笔者看来，最应该达到的目的，就是不增加普通百姓的负担，要让一定比例的普通百姓处在免征面积的保护之内，或者付出很少的税负。

做到这一点，应该不难。（中大网校物业管理师编辑整理）

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