物业管理师

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二、物业管理法律关系

(一)概还

物业管理法律关系是指物业管理法规调整物业管理社会关系和社会行为时所形成的相关主体间的权利、义务关系。它是现实物业管理社会关系的法律形式，是受国家强制力保护的人与人之间社会关系的一种，体现物业管理当事人、参与者的主观意志与国家意志的结合程度，在形式上表现为特定物业管理关系中各主体享受权利和承担义务的法定状态，是按照物业管理法律法规建立的法律关系。

研究物业管理法律关系，有利于通过完善立法、严格执法、加强司法、采用促进自觉守法综合措施等方式方法，来有针对性地解决中国现实改革和发展过程中所产生的物业管理关系各类主体间的矛盾问题，有效化解有关当事人之间的利益冲突，从而建立稳定和谐的物业管理法律秩序。

(二)物业管理法律关系的要素

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺少任意要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统的三要素说。由于变动原因本身属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成要素，因此，我们采用三要素说，但是同时强调主体乃指处于特定法律境位的具有法定身分的主体。

1.物业管理法律关系的主体

物业管理法律关系的主体，是指参与物业管理法律关系享有权利承担义务的当事人。法律关系是一种人与人之间的社会关系，所以必须有参加这种关系的主体。由于物业管理法律关系按所属的法律部门不同可划为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系，相应地，相关主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主体、商事主体、政事主体、刑事主体。

根据中国物业管理法规的规定，物业管理法律关系的主体主要是具有物业的业主身份、使用人身份的自然人(公民)和法人(包括物业管理企业法人、业主团体法人、物业管理行政主管机关法人等)两种，符合一定条件的非法人组织(如提供家政装修服务的合伙企业和个人独资企业、物业管理公司下设的物业管理处等)和特殊情况下的国家也可以成为主体。

物业管理法律关系的基本主体是业主及其管理组织、物业管理企业和物业管理活动的行政监管机关。

物业管理法律关系的内容是指主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。权利是指法律根据现实社会经济文化生活条件赋予一定法律关系主体在获取及维护某种合法利益的事务范围内按照自己的意思或意志自由行为的能力。义务是指经法律规定或认可而对法律关系主体所施加的能使其依义务权利的要求必须(或应当)作出或不作出一定行为的合法压力形式。任何法律关系都包含权利和义务两方面的内容，权利内容是通过相应的义务来表现的，义务内容又用相应的权利来限定。权利和义务相互对应地存在于同一个法律关系当中，同时约束着物业法律关系的当事人双方。

物业管理法律关系的权利种类是多样的，主要包括民事权利、商事权利和政事权利三大类。民事权利按是否以财产利益为直接内容划分为财产权(包括物权、售权)、人身权(包括身体权、人格权、身份权)、兼有财产权与人身权双重性质的权利(包括知识产权、社员权、继承权等)三类。商事权利主要包括上市组织方面的权利和商事交易方面的权利两类。政事权利主要包括抽象行政职权、具体行政职权和行政相对****利三大类，政事权利不同于国事权利(即参与和管理国家事务的权利)。

物业管理法律关系的义务种类是多样的。主要包括民事义务、商事义务和政事义务三类。根据义务与义务主体间的关系，义务可分为专属义务(指不得转移其他主体承担的义务)和非专属义务(指可以依法平等转移给他人承受的义务)两类。物业管理关系中财产性义务(如各业主缴纳物业管理费的义务)一般属于非专属义务。人身性义务(由人格、身份发生的义务，如业主委员会委员和物业管理企业的职责性义务)一般属于专属义务。鉴于权利与义务密不可分的共生关系，它们的可操作内容都是对主体行为要求和规范。

2.物业管理法律关系的客体

物业管理法律关系客体是指法律关系主体承受的权利、义务所指的对象。客体亦称为标的，是主体所需合法利益的外在表现的载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体的物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载体表现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三大类。

(1)物业。现代意义的物业属物类客体的范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，还是物业管理公司代管物业权的客体。

(2)权利。权利维系着利益，也是利益的载现形式。权利作为物业法律关系的客体，主要指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关当地的一些人身性或精神性的权利(如人身自由权、人身尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。各种权利关系本身又有自己的客体，如债权的客体为给付效果(债务人的偿债行为效果)，物业相邻权的客体为便利，人格权的客体为人格利益。

(3)行为效果。行为是权利义务本身的构成形式，行为效果体现出利益状态(增进了或损害了主体的利益)。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿之行为效果、业主缴纳物业维修基金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以使行为过程结束时显形的(如修缮房屋行为和拆除违章搭建物行为的效果肉眼可见)，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形(隐形非物化)的效果。如物业保安员巡逻过程中所产生的对于一些人的犯罪意图，无形中产生了震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建给予指导，是使其顺利组建成功的指导行为效果。

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（责任编辑：vstara）

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