物业管理师

21.【答案】D 【解析】《物业管理条例》关于利用物 业共用部位、共用设施设备进行经营，主要 作了三方面的规定： (1)规定了利用物业共用部位、共用设 施设备进行经营应办理的程序; (2)明确相关业主、业主大会、物业服务 企业对利用物业共用部位、共用设施设备进 行经营的事前否决权; (3)确定业主由于物业共用部位、共用 设施设备经营所得收益的使用方向。

22.【答案】A 【解析】业主大会的职责： (1)制定和修改业主大会议事规则; (2)制定和修改管理规约; (3)选举业主委员会或者更换业主委员 会成员; (4)制定物业服务内容、标准以及物业 服务收费方案; (5)选聘和解聘物业服务企业; (6)筹集和使用专项维修资金; (7)改建、重建建筑物及其附属设施; (8)改变共有部分的用途; (9)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

23.【答案】A 【解析】除了首次业主大会会议外，业主委员会是业主大会会议的法定召集人。 首次业主大会会议以后的定期会议和临时 会议均由业主委员会负责筹备和召集。 业主委员会应当定期召集业主大会会 议，将有关物业管理事项的实施情况向业主 大会报告并接受业主大会的监督。

24.【答案】A 【解析】业主大会通过会议决定的方 式选聘某一物业服务企业后，应由业主委员 会代表业主与业主大会选聘的物业服务企 业正式签订物业服务合同。

25.【答案】C 【解析】《临时管理规约》内容之一就 是物业的自然情况，包括：

(1)说明物业的名称和坐落地址。物业的名称应当以当地政府主管部门审定的名称为准。

(2)明确物业类型。物业类型应当以城 市规划部门审定的建筑用途划分，如住宅小 区、工业小区、商住楼、商厦、写字楼、综合 楼等。

(3)以城市规划部门审定的数字为准， 明确物业的建筑面积和用地面积。 (4)以城市规划部门审定的总平面图为 准，明确物业管理区域的四至，说明东、南、 西、北的接壤区域或地理坐标。

26.【答案】B 【解析】《临时管理规约》主要内容中 包括了违约责任条款，具体内容有：

(1)业主违反关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企 业可依据临时管理规约向人民法院提起 诉讼。

(2)业主违反关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据临时管理规约向人民法院提起诉讼。

(3)建设单位未能履行临时管理规约约 定义务的，业主和物业服务企业可向有关行 政主管部门技诉，也可根据临时管理规约向 人民法院提起诉讼

27.【答案】D 【解析】物业承接查验活动由物业建设单位或业主委员会组织实施。建设单位选聘物业服务企业的，应当在首位业主入住 之前与物业服务企业办理物业承接验收手续，并将承接查验记录作为物业管理档案。业主委员会选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同终止后，组织新老物业服务企业共同进行物业承接查验活动，由原物业服务企业向业主委员会办理物业移交手续，再由业主委员会与新物业服务企业办理物业承接手续。物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。

28.【答案】C 【解析】前期物业管理招投标的强制性规定：

(1) 物业管理条例》要求，住宅物业的 建设单位，应当以招投标的方式选聘物业服 务企业，而非住宅物业不强调以招投标方式 选聘物业服务企业;

(2)对于规模较小的住宅物业，采用招 标投标的程序相对复杂，费时较多，费用也较高，建设单位可以采用协议的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个的，由于缺乏 足够的竞标，进行招投标的意义不大，也可 以采用协议的方式选聘物业服务企业。

(3)为了规范这些以协议方式选聘物业 服务企业的情况， 物业管理条例》特别规 定，应当经过物业所在地的区、县房地产行 政主管部门的批准，才可以进行。

(4)不管是采用招投标方式还是采用协 议方式，都应当选聘具有相应资质的物业服 务企业。

29.【答案】C 【解析】物业服务企业一级资质的条件：

(1)注册资本人民币500万元以上;

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于30人。

其中，具有中级以上职称的人员不少于 20人，工程、财务等业务负责人具有相应专 业中级以上职称;

(3)物业管理专业人员按照国家有关规 定取得职业资格证书;

(4)管理两种类型以上物业，并且管理 各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应 计算基数的百分比之和不低于100%：

①多层住宅200万m2 ;

②高层住宅100 万m2;

③独立式住宅(别墅) 15万m2 ;

④办 公楼、工业厂房及其他物业50万m2 0

(5)建立并严格执行服务质量、服务收 费等企业管理制度和标准，建立企业信用档 案系统，有优良的经营管理业绩。

30.【答案】C 【解析】物业服务企业的资质等级分为三级，三级资质的条件有：

(1)注册资本人民币50万元以上; (二 级资质注册资本人民币300万元以上)

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、 经济等相关专业类的专职管理和技术人员 不少于10人。其中，具有中级以上职称的 人员不少于5人，工程、财务等业务负责人 具有相应专业中级以上职称;

(3)物业管理专业人员按照国家有关规 定取得职业资格证书;

(4)有委托的物业管理项目;

(5)建立并严格执行服务质量、服务收 费等企业管理制度和标准。

31.【答案】B 【解析】物业管理师注册分为初始注 册申请和延续注册申请。初始注册申请：取得《物业管理师资格证书 (以下简称《资格证书 )的人员，经注册后方可以物业管理师 的名义执业。申请注册的人员，应当受聘于 一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用 企业向本企业工商注册所在省的注册审查 机构提出初始注册申请。

32.【答案】C 【解析】延续注册申请，物业管理师资格注册有效期为3年。《注册证书》在有效期限内是物业管理师的执业凭证，由持证人保管和使用。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日 内，向注册审查机构申请延续注册。

33.【答案】B 【解析】住宅专项维修资金的交存方式：

(1)商品住宅的业主应当在办理房屋入住于续前，将首期住宅专项维修资金存入住 宅专项维修资金专户。

(2)已售公有住房的业主应当在办理房 屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存 入公有住房住宅专项维修资金专户或者交 由售房单位存入公有住房住宅专项维修资 金专户。 公有住房售房单位应当在收到售房款 之日起30日内，将提取的住宅专项维修资 金存入公有住房住宅专项维修资金专户。 (3)未按规定交存首期住宅专项维修资 金的，开发建设单位或者公有住房售房单位 不得将房屋交付购买人。 (4)业主分户账面住宅专项维修资金余 额不足首期交存额30%的，应当及时续交。 成立业主大会的，续交方案由业主大会决 定。未成立业主大会的，续交按照直辖市、 市、县人民政府建设(房地产)主管部门会同 同级财政部门制定的具体管理办法实施。

34.【答案】A 【解析】《物业管理条例》第54条规 定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或 者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的 业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修 资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于 物业保修期满后物业共用部位、共用设施设 备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法 由国务院建设行政主管部门会同国务院财 政部门制定。

35.【答案】D 【解析】业主对专有部分以外的共有 部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利 不履行义务。 业主对专有部分以外的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特 殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、 楼梯、国道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线 等共有部分，对物业管理用房、公用设施、绿 地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或 者处分的权利。

36.【答案】D 【解析】业主对建筑物内属于自己所 有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接 占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可 以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲 朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与 友情;或者在自己的专有部分上依法设定抵 押权，例如，为保证债务的履行将属于自己 所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人， 或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以 将住宅、经营性用房等专有部分出售给他 人，对专有部分予以处分。

37.【答案】B 【解析】《物权法》规定"建筑区划内 的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道 路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共 有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人 的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用 设施和物业服务用房，属于业主共有。"需要 注意的是，法律规定的绿地、道路归业主所 有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主 享有，而是说绿地、道路作为土地上的附着 物归业主所有。

38.【答案】C 【解析】《物权法》规定，业主可以设 立业主大会。如果建筑区划内业主人数众 多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有 建筑物的业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大 会的执行机构，按照业主大会的决定履行管 理的职责。

39.【答案】D 【解析】决定筹集和使用建筑物及其 附属设施的维修资金;改建、重建建筑物及 其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面 积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的 业主同意。

40.【答案】D 【解析】《物权法》规定，业主大会或 者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主委员会是业主大会的执行机构，具体实 施业主大会作出的决定。业主大会或者业 主委员会作为自我管理的权力机关和执行 机关，依据法定程序作出的决定，对业主应 当具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反 法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府 房地产行政主管部门，应当责令限期改正或 者撤销其决定，并通告全体业主。

41.【答案】B 【解析】房地产领域的管理制度大体 可划分为：房地产开发经营管理、房地产管 理、房地产维修养护管理三个方面。

42.【答案】B 【解析】直接关联房地产的法律有： 《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。

43.【答案】C 【解析】国务院颁布的关于房地产的 行政法规有： 城市房地产开发经营管理条 例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和 转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土 地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》。

44.【答案】B 【解析】国务院建设行政主管部门和 国务院相关部委关于房地产颁布的部门规 章主要有： 房地产开发企业资质管理办 法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市 商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管 理办法》、《城市房地产转让管理规定》、《己 购公有住房和经济适用住房上市出售管理 暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管 理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》、 《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘 管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、 《城市房地产权属档案管理办法》、《城市危 险房屋管理规定》、《城市异产毗连房屋管理 规定》、《公有住宅售后维修养护管理办法》。

45.【答案】C 【解析】房地产开发项目应当按照土 地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。

46.【答案】A 【解析】销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书 和住宅使用说明书制度的规定，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

47.【答案】D 【解析】《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性 能、标准等作出说明，并提出使用注意事项， 一般应当包含以下内容：

(1)开发单位、设计单位、施工单位，委 托监理的应注明监理单位;

(2)结构类型;

(3)装修、装饰注意事项;

(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消 防等设施配置的说明;

(5)有关设备、设施安装预留位置的说 明和安装注意事项;

(6)门、窗类型，使用注意事项;

(7)配电负荷;

(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部 位注意事项的说明;

(9)其他需说明的问题。

48.【答案】D 【解析】住宅保修期从开发企业将竣 工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

49.【答案】A 【解析】商品住宅的保修期限可以长 于建设工程承包单位向建设单位出具的质 量保修书约定保修期的存续期，但不应短于 上述的期限。

50.【答案】B 【解析】商品房预售的条件：

(1)已交付全部土地使用权山让金，取得土地使用权证书;

(2)持有建设工程规划许可证;

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25% 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(4)开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售

许可证》。51【答案】B

【解析】《商品房销售管理办法》规定"房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。"同时要求商品房现售应当符合以下条件：

(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

(3)持有建设工程规划许可证和施工许定查封或者以其他形式限制房地权利的;

(4)已通过竣工验收;

(5)拆迁安置已经落实;

(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

(7)物业管理方案已经落实。

52.【答案】C 【解析】商品房销售时，房地产开发 企业和买受人应当订立书面商品房买卖合 同。商品房买卖合同应当明确以下主要 内容：

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、 付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、 绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

53.【答案】D 【解析】不得进行房屋租赁的情况有：

(1)未依法取得房屋所有权证的;

(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;

(3)共有房屋未取得共有人同意的;

(4)权属有争议的;

(5)属于违法建筑的;

(6)不符合安全标准的;

(7)已抵押，未经抵押权人同意的;

(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

54.【答案】C 【解析】房屋租赁当事人应当在租赁 合同签订后30日内，持书面租赁合同、房屋 所有权证书、当事人的合法证件等文件到直 辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理 登记备案子续。

55.【答案】A 【解析】设立房地产中介服务机构， 应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。

56.【答案】A 【解析】房地产中介服务机构在领取 营业执照后的1个月内，应当到登记机关所 在地的县级以上人民政府房地产管理部门 备案。

57.【答案】C 【解析】房地产中介服务主要包括房 地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。

房地产经纪是指为委托人提供房地产 信息和居间代理业务的经营活动。

58.【答案】C 【解析】抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记， 对不予登记的，应当书面通知申请人。

59.【答案】D 【解析】房屋权属登记分为以下几种：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、 他项权利登记、注销登记。 总登记是指县级以上地方人民政府根 据需要，在一定期限内对本行政区域内的房 屋进行统一的权属登记。

60.【答案】C 【解析】初始登记即指对房屋产权进行的原始登记，一般有兰种情况：

(1)新建房屋进行的初始登记。

(2)集体土地转为国有土地后，地上房 屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记。

(3)城市国有土地上少量从未办理过登 记的房屋，所进行的初始登记。

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