物业管理师

参考答案及解析

一、单项选择题

1.【答案】B 【解析】《物业管理条例》明确规定：物 业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由 业主和物业服务企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境 卫生和秩序的活动。

2.【答案】D 【解析】物业管理的内容由业主和物 业服务企业在物业服务合同中约定。主要 有两方面： (1)对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理; (2)维护相关区域内的环境卫生和秩 序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安 全防范、装饰装修等服务。

3.【答案】C 【解析】在市场经济条件下，物业管理 的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式 是等价有偿。业主通过招投标选聘物业服 务企业，由物业服务企业来具体实施。物业 服务企业向业主和使用人提供劳务和服务， 业主和使用人购买并消费这种服务。业主 有权选择物业管理单位，物业管理单位必须 靠自己良好的经营和服务才能进入和占领 这个市场。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。 双向选择和等价有偿是物业管理市场化的 集中体现。

4.【答案】B 【解析】物业管理的基础是业主的财 产权。《物业管理条例》充分尊重和维护业 主的财产权利。凡是依附于财产所产生的 法律关系，均遵循了民事法律关系的基本原 则，强调物业服务企业与业主是平等的民事 主体，是服务与被服务的关系，保证业主充 分行使财产权。《物业管理条例》对业主财 产权利的尊重和保护，还体现在对侵害业主 财产权的救济上。

5.【答案】D 【解析】物业管理活动中大量的是处理民事关系，应当通过设定规则，由当事人 自行调节和通过司法程序调节。对这些民 事关系，不宜采取政府行政措施进行调节。《物业管理条例》对不产生外部影响、不涉及公共利益的纯私人事务，不设置政府行政管 理权;对不属于政府行政职责的事务，不设定行政规则;对应当由业主自行处理的事务，不设定行政强制措施。同时《物业管理条例》明确界定了违反行政管理秩序行为与 民事违约、民事侵权行为的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处 罚;对违反行政管理规定，又同时构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

6.【答案】C 【解析】市场化是物业管理最主要的特点。

7.【答案】C 【解析】1994年3月23日，建设部颁 布了《城市新建住宅小区管理办法 ，确立了 城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明 了我国房屋管理体制改革的前进方向。《城 市新建住宅小区管理办法》是我国第一部系 统规范物业管理制度的规范性文件，是推动 我国全面开展物业管理活动的基石，对我国 建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

8.【答案】C 【解析】物业管理专业化是现代化大 生产专业分工的必然结果。因此，要求物业 服务企业必须具备一定的资质等级，要求物 业管理从业人员必须具备一定的职业资格。

9.【答案】B 【解析】业主大会就是一种代表和维 护全体业主共同利益的有效机制。

10.【答案】D 【解析】对于房屋等建筑物的管理， 业主可以根据不同情况采用不同的方式。 从实际情况来看，主要有三种方式：(1)业主自己进行管理;(2)业主将不同的服务内容委托给不同 的专业公司; (3)业主选聘物业服务企业进行管理。 11.【答案】B 【解析】物业管理服务的公共性决定 了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业

12.【答案】D 【解析】物业管理服务，是指业主与 物业服务企业通过物业服务合同约定的公 共性服务。概括地说，包括以下两方面的 内容： (1)对房屋及配套的设施设备和相关场 地进行维修、养护、管理; (2)维护相关区域内的环境卫生和 秩序。

13.【答案】B 【解析】《物业管理条例》第十六条规 定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出 售，或者因开发建设单位原因未按时交给物 业买受人的物业，物业服务费用或者物业服 务资金由开发建设单位全额交纳。

14.【答案】D 【解析】为规范和指导建设单位与物 业服务企业签订前期物业服务合同，建设部 于2004年9月制订并发布了《前期物业服 务合同(示范文本刊，根据该示范文本，前期 物业服务合同应包括以下内容：

(1)合同当事人与物业的基本情况。

(2)物业服务内容与质量。

(3)物业服务收费方式。

(4)物业经营管理活动的内容。

(5)物业的承接查验。

(6)物业的使用与维护。

(7)专项维修资金，主要包括专项维修 资金的储存、管理、使用和续筹等的约定。 (8)违约责任，主要包括甲乙双方、业主 和物业使用人的违约责任，以及共同约定的 免责条款。

(9)其他事项，主要包括合同期限，争议 的解决方式以及合同终止和续约条款。

15.【答案】B 【解析】绿化养护费：管理、养护绿化 所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗 费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支 付的种苗种植费和前期维护费。

16.【答案】B 【解析】《物业服务收费管理办法》规 定"包干制是指由业主向物业服务企业支 付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物 业服务企业享有或者承担的物业服务计费 方式。"实行物业服务专用包干制的，物业服 务费的构成包括物业服务成本、法定税费和 物业服务企业的利润。包干制是目前我国 住宅物业服务收费普遍采用的形式。 包干制物业收费形式比较简捷，但交易 透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物 业服务企业亏损;在市场不规范时，个别物 业服务企业可能通过减少物业服务成本来 保证企业利润，业主的权益可能受到侵害。

17.【答案】A 【解析】《物业服务收费管理办法》规定酬金制是指在预收的物业服务资金中 按约定比例或者约定数额提取酬金支付给 物业服务企业，其余全部用于物业服务合同 约定的支出，结余或者不足均由业主享有或 者承担的物业服务计费方式。"酬金制也称 佣金制，这种物业服务收费方式在非住宅物业管理项目中较多采用。目前，不少高档住宅物业管理也已采用。

18.【答案】B 【解析】物业的承接查验合同中可包 含以下几个方面的内容：

(1)说明查验的共用部位共用设施设备 的内容;

(2)双方确认共用部位共用设施设备存 在的问题;

(3)建设单位应承担的责任和解决 办法;

(4)建设单位应向物业服务企业移交的 资料;

(5)建设单位的保修责任等。

19.【答案】D 【解析】物业管理区域内按照规划建 设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常 的生产、生活需求所必需的。因此，无论业 主大会、业主委员会、业主和物业服务企业， 都不得擅自改变物业管理区域内按照规划 建设的公共建筑和共用设施用途。但是，因 原规划设计不合理或实际需要改变公共建 筑和共用设施用途的情况，当事人必须依照 法律程序进行，通过向规划部门提出申请， 经规划部门批准后方可实施。

20.【答案】D 【解析】装饰装修房屋是业主的权 利，但这一权利的行使应以不损害他人利益 和社会公共利益为前提。不当的房屋装饰 装修活动会导致共用部位、共用设施设备的 损坏，不仅影响到装修房屋的结构安全和装 修人自身的生命财产安全，还会影响到相邻 房屋的结构安全和其他居民的生命财产安 全，甚至影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。因此，为了维护公共安全和公众利 益，有必要对房屋装饰装修行为予以规范以 及要求物业服务企业在业主装修房屋前的 告知义务。业主装饰装修房屋时，不得有违 反法规规定以及管理规约明文禁止的行为。 同时， 物业管理条例》也规定物业服务企业 在知道业主装修后应当将相关禁止行为和 注意事项告知业主。可以帮助业主更好地 装饰装修房屋，也可以起到预防作用，避免 出现违法装修或者装修扰民的情况。

（责任编辑：中大编辑）

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