物业管理师

物业管理服务风险的类型

根据国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)，物业管理足指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。从《条例》对物业管理的概念和定义来看，界定了物业管理服务的主要内容和物业管理服务单位的主要义务，风险是与责任、义务相对应的，义务人因为应承担相应的义务，根据《条例》第二十六条"物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。"的规定，将由于为按照法定和约定全面履行义务给权利人造成直接或间接经济损失和人身损害，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

物业管理服务的风险足因物业管理单位的义务产生的，风险的类型可以依据管理服务的具体义务内容划分而确定。具体来说可以分为治安风险、车辆管理中车辆的损坏和灭失、消防事故和隐患、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了风险的主要方面。

一、治安风险

所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，即导致了物业管理服务的风险。目前因改革开放和市场经济的深入发展，我国人口的流动率日益增高，社会各层次的收入差距急剧增大，该社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区中和物业管理服务行业里。入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生在各个小区，给物业管理服务工作带来。

二、车辆管理风险

所谓车辆管理中车辆的损坏和灭失主要指在物业小区中的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏。车辆停放服务是由小区物业管理服务附带产生的附加服务，通常由物业管理单位另行受发展商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理。车辆停放服务另行向车辆停放人在物业服务费本身以外、收取车辆停放服务费。车辆停放期间，车辆可能遭故意或过失损坏，也可能在停放期间被盗窃或抢劫。该类事件和诉讼争议也是长期以来物业管理单位面临可能赔付金额较大的风险。

三、消防风险

消防事故和隐患其实也是小区或大厦公共设施管理服务风险之一，但由于消防设施自身的特殊性，同时消防往往影响广大业主重大生命财产安全，将此项风险单独列明更有利于物业管理服务风险的防范和广大业主公共安全利益的维护。

消防设施的日常维修和养护以及确保火灾发生时，消防设施能够发挥正常功效满足消防部门处理消防事故的要求。消防设施的维修保养不善、无消防用水供应、消防系警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失，如此物业管理单位面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此而承担刑事法律责任。

四、设备风险

物业本身及公共设备和设施的管理不善都可能造成业主或非业主使用人的人身和财产损失，此项管理服务义务是物业管理单位主要的义务之一，同时因为物业、公共设施和设备的多样性和分布的分散性特点，随之而来产生了风险的频繁发生。物业本身主要包括房屋本体公共部位及属于物业管理服务范围的房屋建筑物的附着物、坠落物和悬挂物;公共设施和设备包括供水、供电、安全报警系统、排水和排污系统、配套的娱乐活动设施等。如果概括地讲可以认为是小区或大厦内不属于全体业主共有和承担管理责任的其他部分。

五、公共环境风险

物业管理单位依据法律规定和合同约定从事物业管理服务，物业管理服务的范围通常是大厦和小区的红线范围内，物业管理单位的义务是依据合同，对小区和大厦内的公共区域和场地进行管理和维护服务，维护正常的使用和功能。公共区域的绿化、消杀、环境污染的整改都是消除公共环境不安全因素和隐患的必要工作。

物业管理服务的依据是《条例》及其他的法律规定和物业管理合同的约定，在具体的风险防范中，主要操作规范就是小区和大厦的各项规章制度。

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（责任编辑：中大编辑）

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