物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理综合能力复习方法，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

手段和人才是智能化物业管理的两大法宝

智能建筑融合了现代计算机技术、通信技术、信息技术。以其高效、节能、安全、健康、舒适、便捷、个性化强的优势倍受管理者和使用者的推崇。它以建筑设备自动化系统（BAS）、 通讯网络自动化系统（CAS）、办公自动化系统（OAS）为特征。如何管好智能化建筑。我们的体会是手段和人才是两个不可或缺的法宝。

智能建筑采用了大量高性能、多用途、浓缩了现代高新技术的建筑设备以及由此构成的高度自动化系统单靠物业管理人员的看、闻、听、摸是无法对设备的运行状况做出准确的判 断的，必须在充分熟悉设备及系统性能的基础上，利用设备自身的监测、控制、诊断功能。借助科学管理手段，才能真正搞好智能建筑的物业管理工作。

（一）充分利用楼宇设备自身的性能优势

建筑的智能化往往是从楼宇设备自动化开始，为实现对建筑物内的水、暖、电、空调、车辆、消防、闭路监控、防盗报警、门禁等各种设备系统的综合监控与管理，利用计算机网络和接口技术将分散在各子系统中各楼层的直接数字控制器（DDC）连接起来。通过联网实现各子系统与中央监控管理计算机之间、各子系统之间的信息交换。达到分散控制、集中管理 的功能模式。

在智能建筑管理中，充分利用楼宇控制系统本身具备的自动检测、自动调节、自动诊断、自动报警等功能，一方面可以大大减少设备管理人员的数量，降低运行成本；另一方面，又

能提高楼宇安全运行的可靠度。

（二）利用微机管理技术，实现综合协调管理

首先，利用中央控制计算机的功能，对各类建筑设备的运行状态、运行参数进行跟踪，及时准确地了解现场设备有无异常，并迅速做出反应，排除故障。其次，利用计算机预定的

参数设置功能，可以极为方便地实现对现场设备的运行过程进行控制和调节，真正实现对现场设备的遥控。再次。利用计算机强大的数据存储功能和应用程序的数据库，可以完成大量

历史数据的存储，并对历史数据按特定的要求进行处理，调节历史数据库完成运行报表，生成历史数据分析趋势曲线等。

（三）重视楼宇设备的运行管理

搞好设备的运行管理可以实现设备的安全正常运行，及早发现并排除设备安全隐患。直接关系到各子系统能否达到原有的设计性能与服务年限，影响到大厦的能源供应状况，涉及到住用户的安全。因此，搞好设备的运行管理是必要的。

以节能为例，智能楼宇设备的耗能量是惊人的，能源费用支出可以达到总设备运行、管理费用总量的50%照明。空调、电梯、水泵是主要的用电设备，而其负荷随时间不断变化，利用楼宇设备控制技术，根据负荷变化情况适时调节，提高设备的运行效率以实现节能的目标。

照明系统中大量使用高效节能灯具。将办公区和公共场所照明分别控制，利用办公区作息时间规律性强的特点，利用预设计算机程序实施定时开关控制。对公共场所的照明，则利用现代声光控制技术进行灵活的调节和控制。

空调制冷系统中。根据实际冷负荷的变化，确定冷水机组及相应循环水泵、冷却塔、风机的投入台数，提高制冷系统的运行效率。并且针对不同的季节，修改温湿度设定值，以减 少能源损耗。合理调节新风比例，以充分利用新风的冷量或减少新风处理能耗。

（四）遵循科学规律，搞好维护管理设备的维修保养

遵循科学规律，搞好维护管理设备的维修保养是设备正常、安全、经济运行的有力保证，它不仅保证设备随时处于良好的工作状态或待命工作状态。而且可以保证设备的各

项运行参数指标符合有关的技术要求，以便设备达到或超过原有的性能及服务年限。设备维修保养一般分为定期维护和紧急维修两类，定期维护、保养工作到位，紧急维修就会减少很多

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