物业管理师

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注册物业管理师考试物业管理实务讲义

三、承接查验所发现问题的处理

发生物业工程质量问题的原因主要有以下几个方面：设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；验收检查不细、把关不严；建材质量不合格；建设单位管理不善；气候、环境、自然灾害等其他原因。对于承接查验中所发现的问题，一般的处理程序如下所示。

(一)收集整理存在问题

(1)收集所有的《物业查验记录表》；

(2)对《物业查验记录表》内容进行分类整理，将承接查验所发现问题登记造表；

(3)将整理好的工程质量问题提交给建设单位确认，并办理确认手续。

(二)处理方法

工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。

从发生原因和处理责任看，工程质量问题可分为两类：第一类是由施工单位引起的质量问题。若质量问题在保修期内发现或发生，按建设部《建筑工程质量保修办法》规定，应由建设单位督促施工单位负责。第二类是由于规划、设计考虑不周而造成的功能不足、使用不便、运行管理不经济等问题。这类问题应由建设单位负责作出修改设计，改造或增补相应设施。

(三)跟踪验证

为使物业工程质量问题得到及时圆满地解决，物业管理企业要做好跟踪查验工作。

物业管理企业应安排专业技术人员分别负责不同专业的工程质量问题，在整改实施的过程中进行现场跟踪，2012年注册物业管理师报名时间对整改完工的项目进行验收，办理查验手续。对整改不合要求的工程项目则应继续督促建设单位处理。

第二节　物业管理机构更迭时的承接查验

物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，二者进行承接查验的内容和重点都有一定区别。

一、准备工作

(一)符合承接查验条件

在物业管理机构发生更迭时，新的物业管理企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：

(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；

(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业管理企业签订了物业服务合同。

(二)成立物业承接查验小组

在签订了物业管理服务合同之后，新的物业管理企业即应组织力量成立物业承接查验小组，了解物业的基本情况，并着手制订承接查验方案。

查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强。小组成员人数可根据接管物业的规模而定。

(三)准备资料和工具

物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业管理企业接触，洽谈移交的有关事项，商定移交的程序和步骤，明确移交单位应准备的各类表格、工具和物品等。

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