物业管理师

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(四)物业管理法律事实

物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系产生、变更、终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性。

物业管理法律事实引起物业管理法律关系的变动，包括法律关系的发生(指在原无法律关系存在的当事人之间形成新的法律关系)，变更(指既存法律关系中主体、客体、内容三要素或任一要素发生变化)，终止(指当事人之间权利义务关系消灭，包括绝对消灭和相对消灭)三种情况。例如，业主与物业管理企业因为签订物业服务合同的行为而发生一个合同之债的法律关系，之后双方补签增加物业管理服务项目合同的行为而使原物业服务合同关系的客体发生相应的变化，最后因双方的完全和适当履行的行为及合同期满的事实而消灭了这种债的关系。

物业管理法律事实具体种类很多。根据法律事实是否与物业管理法律关系主体的意志有关可划分为自然事实和行为事实两大类。

1.自然事实，指不直接包含人的意志的客观现象。例如，某个物业被焚毁现象的出现是由人的意志引起的(有人故意纵火)，但就物业焚毁这一客观现象本身而言，其并无意志性，与人的意志无关，属于自然事实。自然事实又可分为事件与状态两种客观情况。

(1)事件是指偶发的客观现象。可进一步分为不可抗力事件和社会意外事件两种情况。《民法通则》第153条立法解释“不可抗力”术语：“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《合同法》第117条第二款关于“不可抗力”的立法解释与《民法通则》的解释相同，并在该条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《合同法》第118条又要求：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”不可抗力事件通常指自然灾害事件(如地震、风暴等)和社会性的战争等。社会意外事件虽然也具有不以法律关系当事人意志为转移的性质，但并不当然地免除该事件影响而给对方当事人或他人造成损害所应付合理赔偿或补偿法律责任。

(2)法律状态是指某种客观情况的延续。例如，业主下落不明，约定或法定的时间经过。《民法通则》第136条中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，物业管理企业经租房屋遇到承租人拒付租金情况，经过一年后才起诉，若无法定诉讼时效中止或中断因素，一般会丧失胜诉利益。

2.人的行为，指由人有意识地进行与一定法律关系易化有关的客观现象。根据行为是否与当事人的意志有关，可以分为当事人的行为和他人的行为两种。他人的行为是指由非当事人实施的能使当事人之间发生一定法律关系易化的行为。例如，法院的裁决、行政机关的行政处理决定即属于能使物业管理法律关系当事人之间发生法律关系易化的第三人行为。当事人的行为是指由一定法律关系当事人实施的能引发法律关系易化的行为。按有无内含引发法律关系易化的自觉意思可将当事人的行为分为物业的法律行为与事实行为(如无因管理，住宅小区文化创作活动等)两类。人的行为以其合法性可分为合法行为和违法行为(包括违约行为、侵权行为等)。

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（责任编辑：vstara）

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