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三、物业管理绩效评价（掌握）
1. 物业管理绩效评价的概念
“绩效”简单地说是“成绩和效益”。绩效是相关主体在实践活动所产生的、与劳动耗费有对比关系的、可以度量的结果。
物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。
物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。企业经营效益主要表现在盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等方面。
物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。
2. 物业管理绩效评价
物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业（含物业资产管理项目，下同）在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。
3. 物业管理绩效评价的类型
物业管理绩效评价的类型有政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价和物业资产管理项目评价。
4. 物业管理绩效评价的基本要素
物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法。
评价指标是实施物业管理绩效评价的基础。任何评价行为都要使用一定的指标来进行，这些指标包括定性指标和定量指标，或者定性指标和定量指标的结合。
评价标准是实施物业管理绩效评价的参照系数。评价标准是对评价对象进行分析评判的标尺。
评价方法是物业管理绩效评价的具体手段。
5. 物业管理绩效评价的指标体系
物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。
物业管理绩效评价基本指标是评价物业管理绩效的最重要、最基础指标。物业管理绩效评价的基本指标有如下八项：
①净资本收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。
净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得争收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。
②总资产报酬率是指企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。
总资产报酬率表示企业包括净资产和负债在内的全部资产的总体获利能力，是评价企业资产运营效益的重要指标。
净资本收益率和总资产报酬率属于财务效益状况指标。
③总资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均资产总额的比值。
总资产周转率是综合评价企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出周而复始的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。
④流动资产周转率是指企业一定时期主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值。
流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度，以进一步揭示影响企业资产质量的主要因素。
流动资产周转率是评价企业资产利用效率的另一主要指标。
总资产周转率和流动资产周转率属于资产营运状况指标。
⑤资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。
资产负债率指标是国际公认的衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守的经验判断一般为不高于50%，国际上一般公认60%比较好。
⑥利息保障倍数是指企业一定时期的息前税前利润总额与利息支出的比值。该指标反映了当期企业物业经营管理收益是所需支付的债务利息的多少倍，从偿债资金来源角度考察企业债务利息的偿还能力。
利息保障倍数充分反映了企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业的债务偿还能力。
资产负债率和利息保障倍数属于偿债能力状况指标。
⑦营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。
营业增长率表示与上年相比，企业物业经营管理收入的增减变动情况，是评价企业成长状况和发展能力的重要指标。
⑧资本积累率是指企业本年所有者权益增长额同年初所有者权益的比率。它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。
资本积累率表示企业当年资本的积累能力，是企业发展的标志，也是企业扩大再生产的源泉。
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