物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理综合能力复习方法，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

前任业主欠物管费后任业主埋单？

前任业主拖欠物管费，后任业主是否要为其埋单？在广州二手房交易越来越多的今天，这一问题凸现了出来。

案例：去年入住却要交2000年物管费广州一家医院的退休干部许女士昨天（9日）向记者报料：去年底她购得海珠区南某广场的一套二手房。但数月后，管理处给许女士一张交款通知书，写明欠交2000年11月至2001年12月管理费共821.80元。管理处×主任表示2000年的欠款不是许女士的欠款，但她继承了该物业就要承担该物业的债务，这是未公布实施的物业法规定的。进而管理处×主任下令对许女士的A503室进行停电、停水。为了尽快恢复正常生活，在万般无奈之下，5月22日许女士只得交了这笔不知谁欠下的管理费821.80元。

许女士觉得这钱交得让人窝火：一、债有主、冤有头。谁欠的债应由谁来还，管理处并不积极追讨欠款，却嫁祸给新业主身上；二、在长达六年中管理处可以有多次机会向欠款人追讨欠款，但管理处不作为，完全失职，欠款理应由管理处承担；三、根据国家民法通则的规定债务的诉讼时效为二年，六年前的欠款早已失效，管理处无法用合法手段追讨欠款，就采用嫁祸新业主；四、管理处至今没有拿出六年前欠款的证明，只依一张白头单，不能作为欠款的证明。

说法：谁享受谁付费还是靠合同约定？

前任业主拖欠物管费，后任业主是否要为其埋单？华南理工大学建筑学院建设管理与房地产研究所所长王幼松教授表示，管理处的行为是没有道理的，除非前后业主有明确规定，后业主必须承担前业主的欠款。广州市物业管理协会的有关人士接受记者咨询时也表示，管理处不该向新业主索要以前业主拖欠的物业管理费。广东华之杰律师事务所的张律师认为，谁享受物管服务，就该谁来付费，如果让后任业主为前任业主的欠费埋单有失社会公平。

然而，广东省房协处理商品房纠纷的顾问黄穗诚却持相反的观点：在二手房过户后，如果买卖合同没有明确规定新业主无须承担前业主的债务，新业主应当承担前业主的债务。因此，在签订二手房买卖合同前，新业主务须落实前业主是否有拖欠与房屋有关的债务，债务费用是多少等问题，以免将来发生纠纷。出现纠纷再诉讼时，再想要摆脱前业主的债务已是很困难的了。

小区物管收费出“狠招”

扬州“春江花园”小区物业管理费一直收缴不到位，物业公司一“怒”之下将239户拒绝交费的业主房号和拖欠金额在小区醒目位置“张榜曝光”。昨天，记者接到报料后，赶去看个究竟。

“春江花园”是扬州城区南部一个新建小区，总体环境较为整洁。昨天记者在小区看到，“曝光榜”正对小区大门，居民进出都能清楚看见，上面“未交费一览表”几个大字十分醒目，具体楼栋、房号、金额一目了然，拖欠最多的近1600元，最少的也有300多元。

“实在没有办法，拖欠快一年了，催要了不知多少次都没有结果，已经严重影响小区管理的正常运转，不得已才想出这么个办法。”小区物业公司一张姓工作人员接受记者采访时表示，春江花园总共806户，两年未交物业费的高达239户，拖欠总额40多万元。张先生介绍，不交费的业主中拆迁安置户占了“大头”，这些业主原本是居住在这里的村民，普遍缺少交物业费的意识。另外，一些丢失过东西、对物业人员“有意见”的业主也容易以此为借口拒交物管费。

“在‘张榜曝光’之前，我们征求了小区业主委员会的意见，得到了他们的支持。”春江花园物业处蒋主任告诉记者，不少业主不交费的理由让他们哭笑不得，有的安置户认为，原本这里的土地就是他们“自己”的，祖祖辈辈一直住在这，从未交过钱；有的未入住业主说，我又没有居住，交什么钱呢？

记者采访时，小区业主反响强烈。赞成者认为业主享受电梯、垃圾清运、绿化维护等物管服务，掏钱出来天经地义。物管公司“张榜”公布对不交钱的人也有个提醒和促进的作用，没有什么不妥之处。但采访中也有部分居民认为事情做得有点“过”，可能会“伤害”因为种种原因没有交费的业主的感情，导致费用继续“难收”。

记者就此事请教扬州市房管局物业管理处刘震宇处长，刘处长认为，物业管理费的收缴是一种商品合约关系，物管公司对于欠费业主有主张追缴的权利，因此，“张榜公布”这一扬州从未出现过的做法并无不妥之处。

江苏维世德律师事务所扬州分所徐俊律师也认为，鉴于欠费业主已经“违约在先”，而且“张榜”仅仅局限在小区，因此这一做法不构成侵犯隐私

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