物业管理师

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四、游离于体制之外的准业委会让开发商褒贬掺半

就在一些业主委员会及其委员出现严重的蜕变乃至无可救药的病变的同时，一种游离于体制之外的准业委会也开始粉墨登场，其不可小觑的能量让开发商褒贬掺半。尽管这种准业委会目前还没有对物业管理构成严重影响，但物业管理行业的从业者很有必要予以关注。

目前，在全国各地已出现不少购房人士自发聚集与开发商进行谈判的案例，这其中也有一些开发商自觉地组织购房人士开展活动，进行联谊，讨论楼盘开发、建设中的一些事宜。于是就出现了"准业主委员会"。这些"委员会"多由热心公益的人士组成，因此得到大家的欢迎与尊敬。但是也有一些情形下，他们的工作受到其他购房人的反对，认为不符合自己的利益。

从法律的层面来看，这样的组织肯定不是业主委员会。按国家物业管理条例的规定，业主委员会是物业管理中各种法律关系的一个主体，是业主大会的执行机构，其组建应该遵循法律程序，得到法定多数业主的选举或认可。而且，业主委员会是基于业主对房屋所有权而产生的，就是说基于物权产生的。业主委员会仅对物业管理事宜负责，这实际上也是行使物权权能的表现。而所谓"准业主委员会"则完全不是如此。这些购房人士形成组织的时候，并没有取得房屋的所有权。他们由于购买房屋，与开发商签订购房合同，预期将取得房屋，所以不是基于物权，而是基于债权形成的。这是本质的差别，这种差别决定了购房人士的组织不可能是业主委员会，不能行使业主委员会的相应权利。实际上，这样的"准业主委员会"实质上就是购房人士的集合体，其最重要的意义在于将若干个购房人士的相关权利委托给几位购房人士代表来行使。形式改变，但实质内容并不改变，一位购房人士享有什么样的权利，则购房人士的小组织、小团体也就享有什么样的权利，并不因为是组织或团体就有所增加。并且，组织也好，团体也好，其作用与范围是有限的，其只能影响到该组织范围内的购房人士，而并不是全部购房人士的民意代表，因此他们可以就本团体内业主的利益与开发商进行谈判，也可以将这些业主的意愿反映给开发商，但不能确定涉及到非本团体的其他业主利益的事宜。

以从乐观的态度来看，很多开发商积极地同购房人士进行交流，这是好事情。但值得重点关注的事，现在很多开发商邀请购房人士参与物业管理方面的事宜，这些准业委会并没满足于对开发商施加影响，目前已开始对物业管理逐渐产生影响。例如参与物业管理的招投标工作，甚至在房屋销售阶段就要求购房人士的代表参与物业管理合同条款的确定，服务条件的谈判等。这样固然有利于保护业主的权益，但是由于这些购房人士的代表不是业主共推的业主委员会委员，所以他们其实无权作出决定。还比如有些开发商接受部分购房人士或团体的提议，对建筑设计进行了改动。不是说这样不行，而是这样做的时候，应该尽量多地听取其他购房人士的意见，因为这种变更如未经过全部购房人士的同意，对于其他购房人士而言，仍然可能构成违约行为，并会对今后的物业管理构成或多或少、或好或坏的不同程度的影响。如中海馥园的"地下业主委员会"，就为中海馥园的业主们争取到了一些利益。业主提出的空调位置问题，开发商已经调整了。开发商也将物业费用由每平米3元/月下调到2.6元/月。

五、走出自治维权误区是业委会健康运作的归结点

对于严重蜕变的一些业主委员会及其委员，在理清其病理特性后，如何对症下药给予医治呢？笔者认为，在抛开前面提到的法律地位的缺失及体制设计的矛盾着一大原因外，首先就是要澄清业主自治≠业主直管的道理。目前来看人们对业主自治的理解已进入误区，即把由物业管理企业实施物业管理的行为排除在业主自治概念之外，狭义地认为只有排除了物业管理企业，业主自己牢牢掌握了财权、事权、人权等所有权力后才是业主自治。实际上，一个社区往往数百数千甚而数万业主，不可能真正做到业主自治，所谓业主掌握自治权力，往往极易被业主委员会里的几名委员把持与操纵。目前来看，业主委员会还不是法团，没有民事权、财产权、经营权，不能对自己的管理行为承担法律责任。假设由业主委员会也就是业主委员会成员实施业主自治，事实上社区的具体管理运作就掌握在业主委员会正副主任及几个委员手中。而目前总体来看，这些委员既没从业资格，也没从业经验，更没风险保障，由其实施管理所带来的管理风险、服务风险、财务风险、经营风险、决策风险根本无法化解。一个社区，每年收入少则数十万，多则数百数千万的管理维修资金，掌握在少数几名业主委员手中，根本不现实。以深圳某一级物管资质企业为例，仅注册资金就逾千万，企业有良好的制约监督体糸和机制，可以说是有风险保障的。而几名业主委员不可能有这种实力承担风险责任，特别是目前来看根本没有任何上级单位和机构来对其进行经常性的有效制约。一旦出现贪污、重大经济责任风险，甚而业主委员会正副主任及委员转移资金后潜逃，谁来埋单？目前来看，最终还是业主的利益受损。

必须认识到，国家物业管理条例家相关法规赋予代表业主合法权益的业主委员会监督权，是实行业主民主自治的根本保证。但是，这种监督权的行使必须是建立在一定的法律、法规范畴之内，依照合同法的章程、合同、约定、协议和程序进行的。严格地说，这是一种组织集体行为，而不是随心所欲的个人行为，更不是为监督而监督的管制行为。对于业主委员会来讲，重要的是要找准业主委员会的位置。有人把业主委员会与物业管理公司的关系理解为主人与仆人的关系。事实上业主委员会与物业管理公司是物业管理关系中互为依存、互为补充、缺一不可的两个方面，是具有工作目标一致性、各自职责差异性、双方地位平等性的两个部门，不能简单地定高低，比上下。物业管理公司要自觉纳入监督机制之下，诚信自律，为业主服务；业主委员会要正确运用监督机制，而不是单一行使"至高无上"的监督权、否决权。这样才能够避免双方互相敌视、互相设防的紧张对抗局面。

对业主委员会来讲，首先就是其行为要规范。要制定业主委员会工作宗旨、工作目标和"依法办事、民主自治、遵章监督、协调关系、帮促结合"的工作原则。除严格执行业主委员会的章程外，业委会还应建立业主委员会会议制度、与小区物业管理处专项会议制度、与物业管理公司联席会议制度、主任办公会议制度、文件会签制度、向业主公开、公示制度等一系列规范管理制度。做到工作有计划、会议有纪要、资料有存档，并处处注意双方协商，不凭想当然开展工作，各司其职，共同努力搞好小区的建设，以促进物业管理工作的顺利开展。

其实，业委会与物业公司不是"冤家。如果业主委员会是真正从广大业主利益出发的话，应与物业管理公司成为良朋益友。就算物业管理公司对某项工作做得不理想，也应给予一定的修正时限，在物业公司没办法修正的前提下，到该物业公司实在是不能胜任工作之时再炒物业公司也不迟。物业公司在一个楼盘服务一段时间后，对该楼盘的设施、环境、人文等方面情况熟悉，服务起来可以达到事半功倍的效果，还可减少不必要的开支，减少业主的负担，受益者当然是业主自己。而一个"好"的业主业委会主任应该有崇高的理想、信念和大公无私的精神，有坚韧不拔的意志，有出色的组织和行政管理能力，有超强的责任心、自律性和宽广的胸怀，并能承受来自各方面的各种压力。

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