物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

在计算物业管理费时，计费面积以什么为准

住户在第一次交纳物业管理费时，通常会有一种感觉，物业管理核定的计费面积远远大于自己房屋的使用面积。那么，物业管理的计费面积是以什么面积为标准呢?

通常情况下，物业管理的计费面积是以房产证上标明的建筑面积为准，这个建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，另一部分是公用分摊面积。对于还没有取得房产证的房屋，暂时以开发商与购房人签定的购房合同上的销售面积为准；最后以房屋测量部门实测的面积并写入房产证的建筑面积为准。

当前，在一些城市，为了避免商品房销售中的面积纠纷，规定按套内建筑面积或使用面积来销售住宅，即通过提高单价、总房款不变，消费者明明白白买房，所买面积更加清楚明了。这样的住宅，物业管理计费面积就是以销售时规定的面积(套内建筑面积或使用面积)为准。

机动车停车费用到底是什么费用

张勇在郊区的一个小区买了一处房子，不仅每月交纳物业管理费、还要按时交纳停车费。14个月后。张勇停在指定停车位的车子丢失，遂要求物业管理企业赔偿。双方争执不下，打到法庭。那么。物业管理企业收了存车费，是否有责任赔偿张勇的车子呢?

在物业管理的基本服务要求中，都包括了车辆管理，对车辆管理的最基本的要求是要做到车辆停放有序。如果收取车辆管理费，应有专人负责看管，机动车应指定专用停车场，划定专用停车位。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》(京价(房)字[1997]第196号)的规定，具有专用停车场、位可以收取此项费用，收费同时发给车主存车凭证。具体收费标准是大型车210元／辆·月，小型车150元／辆·月。这里要明确三点：一是"机动车存车费"，不是一般意义理解的"占地费"；二是在小区里能收取此项费用的只能是具备《北京市物业管理资质证书》的物业管理公司，其他单位和个人不得收取此项费用；三是物业公司收取存车费后，双方应签订存车看管协议书，物业公司履行看管责任，发生丢失时，按照双方签定的协议进行处理。

最近几年，小区里的私家车越来越多，在机动车管理中出现的丢失、损伤等问题成为业主和物业管理企业矛盾的焦点。由于物业管理企业只收取了数额有限的管理费，因此，发生机动车丢失时，没有能力进行赔偿。但业主认为，既然收取了管理费，就有责任保证车辆安全，否则，何必要交纳此项费用呢?当前，在已出台的物业管理办法中，还没有就车辆管理的责权利作出明确的法律规范，因此，为了避免纠纷，物业管理企业在收取停车费时，要向业主讲明权利和义务，并签订管理协议。业主也不能因为交了管理费就在思想上麻痹大意，还是应照常交纳保险，通过保险的办法来保护自身的权益。

低层住户也要承担电梯费用吗

王强替父母买了郊区的一处多层住宅，南北通风，一层，不用爬楼梯，出行方便。老两口在新环境中幸福地安度晚年，但只有一件事不太舒心，就是对住在一层从不使用电梯还要交电梯费一直不理解。认为是不合理收费，一直想讨个说法。那么，低层不使用电梯的住户是否应该承担电梯费呢?

一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。专有部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备。住宅的电梯系统属共有部分中的共用设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊。当然，电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。电梯运行服务属住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。公共性服务的特点有三：首先，公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。其次，公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共性服务的同时，不能排除其他人享用这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯。此外，公共性服务具有非竞争性。也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。

如果首层产权人以不用乘电梯为由拒绝交纳电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由，拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的住户也都会以同样的理由拒绝交纳费用，结果必然导致没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止。最终损坏的将是全体产权人的利益。

因此，电梯是楼内全部产权人的共用财产，各个城市在物业管理收费标准中，都会对电梯运行维修费用作出明确规定。电梯运行维护费用由楼内全体产权人按建筑面积合理分摊、共同承担的。因此．不管是住在楼上还是住在楼下，不管是否使用电梯，都需要承担电梯费用。王强父母虽然住在底层，从不使用电梯，但按照规定，也要同其他住户一样交纳电梯费。如果王强事先了解这点，并且只想买底层住宅，就不应该买带电梯的多层住宅，以免不必要的费用支出。

但在南方也有一些地区的电梯分担费制定得比较详细，首层住户可以不交电梯费。如广州市物价局颁布的电梯费用分摊办法是采取按楼层系数法，即按门牌号码，1～5层(不包含首层)为第一段，系数为1；6～10层为第二段，系数为1.2；10～15层为第三段，系数为1．4。如此5层为一段类推。每段系数按20％递增，首层不使用电梯的用户不用分摊。这种按楼层系数法来摊分是根据"少使用少付费，多使用多付费"的原则。但电梯运行费用是按电梯电表计费，反映的是总体运行费用，并且电梯的运行费用除了与升降楼层有关，也与运行次数有关。因此，这种分摊方法并没有得到广泛采用。大部分地区都是由全体住户共同分担电梯费。

作为电梯运营管理部门，必须保证政府规定的电梯运行时间，即6:00～24:00不间断运行，24:00～6:00应有人值班，而且必须保证层层停梯(未设计的除外)。

相关文章：

2011年物业管理师考试物业管理实务考点精讲汇总11-20

2011年物业管理师考试管理实务练习题汇总

2011物业管理师考试综合能力模拟试题汇总

编辑推荐：

2011年物业管理师保过班六折优惠！

2011年全国物业管理师考试报名时间汇总

2010年全国物业管理师考试成绩查询汇总

2011年物业管理师考试名师网络辅导

2011年物业管理师考试辅导资料大汇总

2011年物业管理师考试试题辅导免费短信提醒

（责任编辑：）

共2页,当前第1页  第一页  前一页  下一页