物业管理师

为了帮助考生顺利通过2012年物业管理师考试，小编特编辑整理了2012年物业管理师考试考试科目《物业管理基本制度与政策》知识点，希望会对您的本次考试带来帮助！

要点11 商品房预售的条件

1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

2.持有建设工程规划许可证;

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

要点12 商品房现售的条件

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;

4.已通过竣工验收;

5.拆迁安置已经落实;

6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

7.物业管理方案已经落实。

要点13 商品房销售合同的主要内容

(1)当事人名称或者姓名和住所;

(2)商品房基本状况;

(3)商品房的销售方式;

(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;

(5)交付使用条件及日期;

(6)装饰、设备标准承诺;

(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

(8)公共配套建筑的产权归属;

(9)面积差异的处理方式;

(10)办理产权登记有关事宜;

(11)解决争议的方法;

(12)违约责任;

(13)双方约定的其他事项。

例题：商品房买卖合同应当明确的主要内容有(ABCE)。

A、当事人名称或者姓名和住所

B、商品房基本状况

C、商品房的销售方式

D、私有配套建筑的产权归属

E、交付使用条件及日期

要点14 《住宅质量保证书》的要求和主要内容

(1)工程质量监督部门核验的质量等级;

(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期

(4)用户报修的单位，答复和处理的时限

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。

例题：住宅保修期从住宅的(D)起计算。

A、竣工之日

B、验收备案之日

C、销售合同签订之日

D、交付之日

要点15 《住宅使用说明书》的要求和主要内容

(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位;

(2)结构类型;

(3)装修、装饰注意事项;

(4)上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明;

(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;

(6)门、窗类型，使用注意事项;

(7)配电负荷;

(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明;

(9)其他需说明的问题。

房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。

例题：因业主使用不当造成的质量问题，由(C)承担相应的责任。

A、开发企业

B、施工单位

C、该业主

D、全体业主

要点16 房屋租赁合同的主要条款

(1)当事人姓名或者名称及住所;

(2)房屋的坐落、面积、装修及设施状况;

(3)租赁用途;

(4)租赁期限;

(5)租金及交付方式;

(6)房屋修缮责任;

(7)转租的约定;

(8)变更和解除合同的条件;

(9)违约责任;

(10)当事人约定的其他条款。

房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

例题：房屋租赁期限届满，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前(C)个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

A、1

B、2

C、3

D、4

要点17 禁止房屋租赁的规定

根据有关法律规定和为了维护房屋租赁市场秩序，以下情况不得进行房屋租赁：

1.未依法取得房屋所有权证的;

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

3.共有房屋未取得共有人同意的;

4.权属有争议的;

5.属于违法建筑的;

6.不符合安全标准的;

7.已抵押，未经抵押权人同意的;

8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

例题：以下情况的房屋不得出租的有(ACD)。

A、未依法取得房屋所有权证的

B、共有房屋共有人同意的

C、权属有争议的

D、不符合安全标准的

E、已抵押，抵押权人同意的

要点18 房屋租赁登记备案（略）

要点19 设立房地产中介服务机构应具备的条件

(1)有自己的名称、组织机构;

(2)有固定的服务场所;

(3)有规定数量的财产和经费;

(4)从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上;从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师;从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。

要点20 房地产中介服务合同的主要内容

房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同的内容包括：

(1)当事人姓名或者名称、住所;

(2)中介服务项目的名称、内容、要求和标准;

(3)合同履行期限;

(4)收费金额和支付方式、时间;

(5)违约责任和纠纷解决方式;

(6)当事人约定的其他内容。

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（责任编辑：何以笙箫默）