物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理基本制度与政策复习方法，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

第二章物业管理服务

★★★物业管理服务的特点：

1．物业管理服务的公共性和综合性

2．物业管理服务受益主体的广泛性和差异性。物业管理服务的公共性决定了其受益主体的广泛性和差异性。在此情况下，物业服务合同成为衡量物业管理企业是否正确履行义务的检验标准。

3．物业管理服务的即时性和无形性。物业管理服务并不存在流通环节，且生产和消费处于同一过程之中。

4．物业管理服务的持续性和长期性。

★★★物业管理服务的内容：

（一）物业管理服务的主要内容：

是指业主与物业管理企业通过物业管理合同约定的公共性服务，概括为两个方面的内容：

（1）对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；

（2）维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体包括：

1．房屋共用部位的维修、养护与管理；

2．房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

3．物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；

4．物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务；

5．物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；

6．物业装饰装修管理服务；

7．物业档案资料的管理；

8．专项维修资金的代管服务。

（二）物业服务合同约定以外的服务：

1．提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务；

2．合同以外的服务事项需由特定的业主和物业管理企业另行约定；

3．物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。

★★物业管理服务标准。

（一）标准的主要内容

（二）使用标准时应当注意的问题：1.高档商品住宅不适用本标准；2.标准由高到低设定三个服务等级（一级、二级、三级）；3.标准以外的其他服务项目、内容及标准，由双方协商约定；3。对于不同的住宅小区分情况选择相应的服务等级。

★★物业服务收费原则：

合理、公开、收费与服务水平相适应

★★物业服务收费定价形式：

政府定价、政府指导价、市场调节价（物业服务收费管理办法不再规定政府定价形式，仅采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理）

★政府定价方式的弊端：

1。不利于物业管理企业提高服务质量；

2。制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权；

3。因定价标准不客观产生了大量矛盾；

4。政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展。

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