物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

融资租赁的几种形式

(1)直接购买租赁。出租方直接将生产制造或购买的资产租给承租方，直接签订契约收付金。直接购买租赁的出租方可以是企业、租赁公司、金融公司等。

(2)回租。由承租企业将所购买的设备出售给租赁企业，再从租赁企业租回使用。租赁业务进行的程序是先做资产买卖交易，再进行资产租赁交易，资产的所有权属于租赁企业，而使用权留给承租方。这种方式的优越性在于既解决了承租方对资金的急需，使承租方得到一笔相当于资产市价的资金，又可在租赁期间用每年支付额度不很大的租金换取原来属于自己的资产所有权。

(3)杠杆租赁。一般涉及较大项目，租赁企业只支付设备的一部分价款，其余金额以该设备作抵押，向银行申请贷款。这种筹资方式也称为借款租赁。

对于筹资企业即承租方来说，出租方取得该项资产是否用作抵押贷款并不重要。但是，如果承租人无力按时交付租金时，资产的第一抵押权属于贷款人，风险损失自然应当由出租方承担。

融资租赁的利弊分析

用融资租赁筹集资金主要有以下优点：

(1)融资租赁是一种融资与融物相结合的筹资方式，筹资与设备购置同时进行，而不必像其他筹资方式那样，必须筹集到足够的资金后才能购买长期资产，因而可以迅速获得所需资产，节约时间和费用。

(2)融资租赁并不构成企业负债的增加，不会改变企业的资本结构，因而可能保存企业的借款能力。

(3)融资租赁筹资方式具有很大的灵活性，租赁契约的限制条款较少，有利于企业根据经营和财务环境的变化确定其策略。

(4)融资租赁的租金在整个租期内分摊，而且不用到期归还大量本金，/2012年物业管理师考试报名时间/有利于保持企业较高的偿付能力，维护企业的财务信誉。

(5)融资租赁的租金在租赁期内通常是不变的，有利于企业避免因通货膨胀产生的不利影响，故租赁风险比其他筹资方式要小得多。

融资租赁的缺点主要表现为：

(1)融资租赁的资金成本较高。在一般情况下，融资租赁的资金成本率比其他筹资方式(如债券和银行借款)的资金成本要高得多。当企业财务困难时，固定的租金构成一项较沉重的负担。

(2)因为融资租赁合同是不可撤销的，所以当筹资企业在租赁期内发现承租的设备过时或不能给企业进一步筹资的能力，另外，当市场利率下降时，企业可以在借款到期前提前偿还本金，从中节省到利息支出，但融资租赁由于受合同的约束，企业无法降低租金费用。

裁决受害一方提出上诉的程序是：自小额钱债审裁处作出判决之日起七天内，向高级法院提呈上诉。

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