物业管理师

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(四)第四章　物业管理服务

本章共18条，旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

为了加强对物业管理企业的管理，规范其经营行为，《条例》第三十二条明确了物业管理企业的性质，并确立了物业管理企业资质管理制度。

为了规范物业管理从业人员的行为，《条例》第三十三条规定物业管理从业人员应当依法取得职业资格证书。

为了解决多家管理问题，《条例》第三十四条规定了一个物业管理区域由一个物业管理企业管理的原则，同时，《条例》第四十条明确了在统一管理原则下的专项事务委托服务。

为了规范合同的订立和履行，引导当事人明确各自权利义务，《条例》第三十五条规定当事人应当订立书面的物业服务合同，并规定了物业服务合同应当约定的内容。

为了明确物业管理企业的管理责任，《条例》第三十六条规定物业管理企业违反合同约定造成业主人身财产受损的，应当承担相应的法律责任。

为了解决物业交接过程中的纠纷，《条例》第三十七条规定物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理承接验收手续;同时，《条例》第三十九条规定，新旧物业管理企业之间应当做好物业管理的交接工作，以做到进退有序，避免不必要的纷争。

为了给物业管理的实施提供基础性条件，《条例》第三十八条明确了物业管理用房的权属和用途。

为了规范物业服务收费行为，《条例》第四十一条明确确定物业服务费用的基本原则;第四十二条明确了交纳物业服务费用的义务人，第四十三条强调了有关主管部门应当加强对物业服务收费的监督;第四十四条对物业服务合同约定以外的服务作了规定。

为了解决物业管理企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间的收费责任问题，《条例》第四十五条规定，上述公用部门应当向最终用户收取费用，委托物业管理企业代收的，不得向业主收取额外费用。

为了维护好物业管理区域内的公共秩序，《条例》第四十六条规定对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。有关主管部门接到报告后，应当依法及时予以制止或者处理。第四十七条规定了物业管理企业在安全防范方面的协助义务。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政主管部门报告，协助做好救助工作。要求物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，同时明确规定保安人员在维护公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

为了规范物业使用人的行为，《条例》第四十八条对物业使用人在物业管理中的权利义务及责任作了明确规定。

为了解决物业管理活动中的纠纷，《条例》第四十九条规定了物业投诉处理制度，要求主管部门及时处理投诉，化解矛盾。

理解本章的各条规定，有利于明确物业管理当事人的相互关系，促进物业管理活动的顺利开展。

(五)第五章　物业的使用与维护

本章共7条，对物业的使用与维护相关问题进行规范。

在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有：公共建筑和共用设施改变用途问题;占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题;供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题;房屋装饰装修问题;建立住宅专项维修资金制度问题;利用物业共用部位、共用设施设备经营问题;存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益的物业维修养护问题等。这些问题涉及到公共利益和公共安全，如果处理不当，会侵犯多个业主甚至是全体业主的合法权益。实践中，由于此类问题处理不当造成的矛盾和纠纷屡见不鲜，严重的还造成居民生命财产损失等恶性事故，社会反响极大。因此，这些问题既直接影响物业管理活动的正常开展，又事关社会稳定和居民生命财产安全。

针对实践中物业管理企业和个别业主擅自改变公共建筑和共用设施用途的行为，《条例》第五十条规定公共建筑和共用设施不得改变用途的原则，并对改变公共建筑和共用设施用途的程序作了严格限制。

针对乱挖、乱占小区道路、场地的行为，《条例》第五十一条和第五十二条对业主、物业管理企业和供水、供电等单位临时占用、挖掘道路、场地的行为予以规范，明确了相应的程序，强化了占用人恢复原状的义务。

为了明确物业区域内市政设施的维修、养护责任，《条例》第五十二条规定了供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位对物业管理区域内相关管线、设施设备的维修养护责任。

在物业管理区域内，房屋装饰装修对小区环境、物业安全等影响甚大，为了规范房屋装饰装修行为，《条例》第五十三条规定了业主和物业管理企业之间的告知义务。

物业的维修养护，尤其是大、中修和更新改造，需要资金数额较大，未雨绸缪，筹集专项维修资金以备不时之需至关重要。为此，《条例》第五十四条确立了住宅专项维修资金制度。

为了规范物业的共用部位、共用设施设备经营行为，确保业主的合法权益，《条例》第五十五条对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的程序以及经营收益的分配作了原则规定。

为了消除安全隐患，维护公共利益以及业主合法权益，《条例》第五十六条明确了责任人对存在安全隐患物业的维修养护责任和有关业主的配合义务，同时规定物业管理企业在一定条件下可以代责任人维修养护，费用由责任人承担，以确保物业安全。

本章规定对于规范业主、物业管理企业以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位的行为，保障物业的正常使用与维护，具有十分重要的意义。

(六)第六章　法律责任

法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。任何一项完整的法律规范，都应当包括适用条件、行为模式以及违反行为模式的法律后果三个要素。

其中，法律责任的规定是体现法律规范国家强制力的核心部分，如果在一个法律文件中缺乏法律责任的规定，法律所规定的权利和义务就形同虚设

。因此，在法律、法规乃至规章中，根据其所调整的社会关系的性质、特点，正确、合理地选择、规定法律责任的条款，对保证法律、法规、规章的有效实施具有非常重要的现实意义。

法律责任，又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。

这一概念包括以下几层含义：第一，承担法律责任的主体既包括公民、法人，也包括机关和其他社会组织;既包括中国人，也包括外国人和无国籍人。

第二，违法行为的实施是承担法律责任的核心要件。

第三，法律责任是一种消极的法律后果，即是一种法律上的惩戒性负担。第四，法律责任只能由有权国家机关依法予以追究。

法律责任不同于其他社会责任，如政治责任、道义责任等，法律责任有其自身的特征：

第一，它是与违法行为相联系的。没有违法行为，就谈不上法律责任。由于违法行为的性质和危害程度不同，违法行为所应承担的法律责任也不相同。

第二，它的内容是法律明确而又具体规定的。法律责任是一种强制性的法律措施，必须由有立法权的国家机关根据立法权限依照法定程序制定的有关法律、行政法规、地方性法规或者规章来加以明文规定。

第三，它具有国家强制性。法律责任是以国家强制力为后盾的。所谓国家强制力，是指国家司法机关或者行政机关有权采取的，能够迫使违法行为人承担其效果的强制力。其他责任，如道德责任，只能通过舆论监督等途径进行，不能通过国家强制力保证执行。

第四，它是由国家授权的机关依法实施的。对违法行为追究法律责任，实施法律制裁，是国家权力的重要组成部分，必须由国家授权的机关，主要是国家司法机关和有关国家行政机关依法进行，其他任何组织和个人均无权进行。

《条例》的法律责任有如下几个方面的特点：

(1)行政责任、民事责任并存。物业管理本质上是一类特殊的民事关系，即使在其中的一方主体广大业主中，还存在着单个业主利益和全体业主共同利益的冲突。

同时，物业管理企业的违法行为往往损害的是多数业主的公共利益，不仅要承担民事责任，而且要服从行政机关的监督，因此物业管理中的违法行为多数都构成民事违法和行政违法两个方面。

《条例》在设定法律责任时，对行政责任和民事责任都作了相应的规定。

以规定民事责任的方式来实现国家行政管理的目的，是《条例》中法律责任设计的一个特点，体现了市场经济条件下国家行政管理的新理念。

国家行政机关由直接的干预者变成宏观的管理者，通过为社会生活主体设定科学的行为规则、责任体系，让社会主体自己判断是非，对自己的行为负责。

(2)为了处理好行政处罚和承担民事责任之间的关系，《条例》在设定法律责任时遵循了以下原则：凡是能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则;确实涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则。

(3)体现了业主自我管理、

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