物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

4　业主自治与居民自治的区别与联系

应当看到，业主不一定是居民，居民不一定是业主，其管辖区域也存在交叉可能，居民自治与业主自治在存在根本区别的同时也存在天然的联系。居民自治负责解决城市基层大部分社会性服务工作。至于小区公共物业事项，如住宅小区的保洁、绿化、保安以及维修资金的使用、筹集、物业公司的选聘等，应当也必须交由业主自治解决。在该领域，业主自治无疑应当发挥决定性作用。这将难以避免给早已存在的居民委员会带来一定的“冲击”和“竞争”。我们认为，这种“冲击”与“竞争”是良性的和必要的。一方面，房屋产权私有化大背景下出现了业主自治，因而将原由居民委员会承担的物业功能让渡出来，这是时代发展的必然与进步；另一方面，这一局面的出现也给居民自治敲响了警钟，提供了促使其创新与发展的大好机会。

现行法律将居民委员会、业主委员会均确立为自治组织，那么就绝无一个自治组织领导另一自治组织的可能与必要。居民自治、业主自治，权力来源不同，自治范围各异，属于互相协作的平行主体关系，现阶段以业主自治代替或者干涉居民自治，或者以居民自治代替或者干涉业主自治在现阶段都是不可取的，特别是在居民委员会已经日益官方化的条件下更是如此。因此，在基层社区政治生态中，业主自治与居民自治应当相辅相成，互相协作，共同贡献于和谐社区的建设。

5　业主自治的价值

(1)业主自治之于市场经济

如果没有业主自治或者运作不畅，公共物业事项便无从决断或难以执行，小区陷入困局的最终后果必然是广大业主的物权遭受不同程度的损害。在此情形下，房屋的使用功能将下降甚至于失去，业主的安居追求可能泡汤，其企图通过出租、转让、抵押等手段进行投融资的目的也将难以实现。这不仅直接给房地产市场造成冲击，还将连带影响整个市场经济体制的正常运转。更重要的是，连公民私有住房的保护都难以到位，便会影响到社会公众和国际资本的投资信心，继而对经济改革产生怀疑，从而在更深层次上危及经济发展和改革。相反，业主自治的成功实现，将会极大地激发亿万人民投身市场经济的积极性，也为市场经济本身的进一步完善创造了必要的条件。

乍一看，业主自治诞生于房地产交易完成之后，似乎与房地产交易市场，与房产商无关。其实不然，单个业主是否购买房屋，的确是基于其个人的决定。但应当看到，业主所购买的，不仅限于物业的专有部分和分摊部分，还包括了小区的环境、配套，以及对于自己能够成为业主团体一员，实现业主自治的期待。从一这点来说，业主自治的愿景和小区的公共权益，同样是开发商赚取巨额利润的重要卖点之一。有关公共权益部分的承诺虽然表面上由开发商在商品房买卖合同签订时向单个业主作出，但其实质合同对象则为全体业主。正是由于业主自治的缺失，开发商擅改规划等种种侵犯业主公共权益的行为往往无人追究或追究不了。房屋交易完成、业主入住之后，公共权益的争夺同样不会使开发商置身事外。业主团体无从建立，业主自治无法运转，业主的公共权益将失去唯一适当的代言人，业主的公共权益将毫无保障。长此以往，将严重影响到房地产业的可持续发展。

(2)业主自治之于民主政治

国务院新闻办发表的《中国的民主政治建设》白皮书强调：“扩大基层民主，是完善发展中国特色社会主义民主政治的必然趋势和重要基础。”业主自治的出现与发展，为城市基层民众提供了一个实实在在的民主训练营。在业主自治领域，权力不见了踪影，压制绝没有市场。业主自治将是城市基层民主政治的最佳生长点，进而为政治民主的下一步发展作出贡献。

城市化的加速和房地产业的迅猛发展，私人购房的比例不断提高，由此而带来的社会经济基础发生了改变。房屋是业主最重要的财产，对于花费毕生积蓄买回的房屋如何关注都不过分。社会经济结构的这些变化，使得业主们出于管理好小区事务的目的，必然会对小区的民主管理提出诉求。业主自治的产生与发展正是顺应了这一最朴素动因的自然结果。在业主自治的范围内和条件下，民主不再是高高在上、与我无关的政治口号，而是实实在在的利益和行动。现在的不少业主可能不知道自己所在的小区是归属哪个居民委员会或哪个街道办事处管辖，但他们一定关心自己的小区现在是何状况？将来还会怎样？这是居民自治甚至于政治民主所难以比拟的。也正是在这样的基础上，业主们通过自治方式解决小区内的公共物业事项，其逐渐形成的民主生活习惯与作风将使得业主在作为公民身份参与国家事务时，找到“主人”的感觉。业主自治活动本身锻炼了广大业主，使得他们明白了“民主是自作自受的制度”这一真理，提高了人们的民主素养和自主意识，为进一步参政议政创造了条件。中国几千年来所形成的封建传统观念束缚了人们的创新和自信。业主自治把业主的命运捆绑在了一起，对于公共物业事项，谁也帮不了你，业主只能通过自治的方式进行处理。这将迫使业主参与自治活动，并逐渐通过自治活动体会到民主的价值和规则，并使得一批批具有自信精神和社会责任的现代公民脱颖而出。从单个孤立的业主到成立“有警觉性”的业主团体，人们获得了更多的交流机会，并培养了人们的宽容互谅与合作共赢精神。从人们最关心的身边的自治到整个国家的民主，从经济自治到政治民主，业主自治将是一个当下最有价值的路径选择。

(3)业主自治之于公民社会

非政府组织(NGO)和非营利组织(NPO)的民间组织在总体上被称为政府体系与企业部门之外的“第三部门。”十六届六中全会决定指出，要发挥社会自治功能，保证人民依法直接行使民主权利。政府包办一切，人民听任政府安排一切的计划经济做法已经无法适应这个市场经济的伟大时代。限制政府权力的扩张，扩大社会自治，尊重公民私权，通过社会自治达到社会和谐，是当下中国发展的必由之路。

业主自治组织是典型的非政府组织和非营利组织，且为互益性社会团体的“第三部门”。它的服务对象仅仅限于社会团体成员，它的存在基于维护业主们的共同利益，其促进社会进步与和谐的外部效益只是自我服务的副产品。业主自治的有效运作将会使得公民最重要的房屋所有权保障提高至一个新的高度。在我们这样一个有着数千年专制历史、现在又以民主法治为主旨的和谐社会建设作为全社会共同追求的国家，业主自治的过程还会同时制造出一大批负责任的、追求和谐的公民，这对于我们来说，其重要性再怎么强调也不过分。

业主自治是社会自治，特别是城市基层社区自治的核心部分。依靠广大业主，充分发挥他们的积极性、创造性，给予业主自治应有的政治地位和法律地位，强化其社会自治功能，对于促进公民社会的形成，具有相当重要的作用。

(4)业主自治之于和谐稳定

构建和谐社会，是中华民族伟大复兴的必然选择。十六届六中全会决定指出，住房问题比较突出是我国当前构建和谐社会的矛盾和问题之一，要“全面开展城市社区建设，把社区建设成为管理有序、服务完善、文明祥和的社会生活共同体”。

政府(街道办事处、房管局等)、开发商、物业企业、居民委员会、业主及使用人是小区的利益相关者。在一个小区内，政府需要通过建设和谐小区实现社会稳定安宁的管治目标，居民委员会协助政府实现上述目标。建设单位、物业企业需要通过和谐小区建设，树立品牌，以拓展更大的利润空间。业主和物业使用人则需要通过和谐小区建设来实现安居乐业、保值增值的购房目的和消费追求。和谐是小区各利益相关者的最大利益契合点。反之，小区和谐不存，各主体的利益均可能受损，而业主将是最后买单者。开发商在房屋销售殆尽时可以撒手不管，物业公司可能在不赚钱时一走了之，政府可以借用强制手段恢复小区秩序，使用人(主要是承租人)可以不再“使用”。只有业主是走不掉的，在小区和谐遭受严重损害的情况下，即使是转让房屋，也只能落个得不偿失的结果。因此，业主是小区和谐的最大受益者，同时，也是小区不和谐的最大受害者，业主对小区和谐的追求是所有主体中最强烈的。

同时必须看到，对和谐追求欲望最强烈的业主同时也是最弱势的。这种弱势在单个业主权利受损时如此，在公共权益受到损害时更是暴露无遗：一盘散沙无组织、一无所有无经费、一门心思“搭便车”，一无所知易受骗。十几年间，这种局面没有根本的改变：一方面，房地产商们的财富仍以疯狂的速度在增长；另一方面，已经为房产商们和其他相关利益集团贡献了巨额财富的业主们的合法权利仍在被吞噬。这种侵犯不仅体现在房地产交易的过程中，也表现在业主实现自治的过程中。业主难以发出自己的声音，业主们的公共权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。有的小区还多次发生暴力冲突，甚至有的业主整个脾脏被摘除，有的业主委员会主任双脚被打折，实在令人痛心和震惊，小区的不和谐已经影响到了整个社会的和谐。以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织，这种组织在多元化的社会中发出自己的声音，小区和谐机制才能形成，小区和谐才能期待。

我国人均国内生产总值已突破1000美元，进入了一个关键时期，这既是“黄金发展期”，也是“矛盾凸显期”。业主自治作为解决突出的住房问题、基层民主问题和重大的民生问题的最

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