物业管理师

《物业管理实务》是2013年物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习备考，小编特整理了2013年物业管理师考试《物业管理实务》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

第八章 物业环境管理

物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。环境管理与业主、物业使用人生活工作密切相关，也是物业管理服务的直观体现。是物业管理的基本内容之一。

第一节 清洁卫生管理

一、清洁卫生服务内容与基本方法

(一)清洁卫生服务内容

1.建筑物外公共区域清洁

建筑物外公共区域的清洁主要包括道路清洁、游乐场等公共设施清洁、公共绿地清洁、各种露天排水井沟的清洁、水池景观清洁、露天停车场清洁等。室外公共区域的清洁方法主要包括扫、洗、捡等。

2.建筑物内公共区域清洁

建筑物内公共区域的清洁包括大堂清洁、墙面清洁、电梯及公共楼梯走道清洁、卫生间清洁等。室内公共区域的清洁涉及到玻璃清洁、地毯清洁与保养、各种石材的保养及翻新、打蜡、晶面处理以及各种不同材质装饰面的清洁与养护等，对清洁专业知识、技能及设备等的要求较高。

3.垃圾收集与处理

垃圾收集与处理工作包括收集公共区域及业主住户日常生活垃圾、清运装修及建筑垃圾、垃圾分类，以及将垃圾统一清运到市政垃圾填埋或焚烧。

4.管道疏通服务

管道疏通服务主要是对公共区域的雨水污水排水主管、排水沟及化粪池等定期进行清掏，确保其畅通不溢漏，同时为业主户内排水管道的堵塞提供上门疏通服务。

5.外墙清洗

外墙清洗是指为了维护整个建筑的外观形象，减缓其老化而定期对建筑物的外墙进行清洗的保洁工作。它是清洁工作中安全风险较大、操作技术要求较高的一项工作。

6.泳池清洁

泳池清洁包括了泳池水面漂浮物清理、池壁清洁、水质处理等，包括定期对泳池水的pH值、余氯含量、细菌含量等进行测试。经过清洁的泳池应确保水质达到国家卫生防疫部门要求的标准，确保泳客的健康安全。

7.上门有偿清洁服务

上门有偿清洁服务是为了满足业主(客户)的需求而提供的上门家居清洁及清洁拓荒、定期保洁、专项清洁等服务，它是常规物业管理清洁服务的延伸服务。

8.专项清洁工作

专项清洁是指清洁工作中技术要求较独特，需用专门的设备、药剂及技术进行的清洁工作，包括打蜡、晶面处理、洗地、地毯保洁、玻璃清洁及金属器具清洁等。

(二)清洁卫生服务管理的基本方法

1.清洁卫生操作的基本方法

清洁卫生操作的基本方法包括：全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理、管道疏通、外墙装饰面的清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理、泳池循环过滤、泳池日常清洁和泳池加药消毒等。

2.清洁卫生服务管理的基本方法

清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施;自行作业是由物业管理企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。无论是外包管理或是自行作业，物业管理企业均应根据物业服务合同的要求，实施清洁服务相关工作。管理中，前者的重点是监督检查外包清洁公司的工作质量并对其进行考核与管理，后者则不仅要监督检查，更要强化清洁服务工作。

二、清洁卫生的日常管理

(一)清洁卫生管理制度的建立

清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查与预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。

(二)清洁卫生日常管理方法与要点

清洁卫生日常管理由日检、月检及专项抽检组成，其中日检应覆盖小区主要室内外公共区域。检查的主要部位有：建筑物的内外墙角、地面、顶棚、天台、道路、停车场、公共区域门窗、扶手等。

同时，还要区分不同物业类型，注意检查以下方面：

1.多层小区

(1)室外沙井及排水明沟内的烟头等垃圾杂物、积水;

(2)绿化带内垃圾杂物;

(3)楼梯走道、底层楼梯下、顶棚积尘及蜘蛛网、生活杂物;

(4)业主信报箱上部的积尘;

(5)楼梯扶手积尘;

(6)室外公共区域的垃圾杂物;

(7)公共区域各类乱张贴;

(8)停车蓬(场)内及顶棚垃圾杂物、积尘;

(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。

此外，北方地区冬天还应重点检查人行道路积雪、结冰情况，及时清扫积雪，避免因雨雪天路滑对小区居民造成伤害。

2. 高层小区及写字楼

(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘;

(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水;

(3)各类机房、设备房内的积尘;

(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴;

(5)电梯顶棚、四壁、按扭积尘及痕印、轨槽内沙粒杂物;

(6)信报箱、窗台等上平面积尘;

(7)绿化带、花坛内垃圾杂物;

(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等;

(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。

表8-1是某高层小区的清洁检查标准，可供参考。

月检的基本内容与日检相同。专项检查则是对物业某个部位的清洁工作实施集中检查的方式，一般多由物业管理企业相关职能部门组织检查。

××高层小区清洁检查标准 表8-1

序号 项目 频率 标准

1 保洁员

仪表礼节 上岗时间之内 工服整洁、佩带共卡。仪表礼节符合公司标准

2 公共场所 跟踪保洁 无积物、果皮、纸屑、烟蒂、痰迹、灰尘、泥垢

3 电梯 轿厢每月打蜡或晶面研磨两次，每天用钢水擦内壁1次 目视无果皮杂物、烟蒂、灰尘杂物、明显手印、门槽无沙粒杂物，轿厢灯蜡有工作人员签字记录，白手套抹四壁无明显灰尘，电梯按扭无污渍

4 电梯厅 每天清洁2次，每3天用油拖拖地1次，每季打蜡2次 无灰尘，洁净，打蜡后光泽均匀，打蜡或晶面处理每次有记录

5 大厅大堂 每月做一次晶面研磨处理 地面光洁，植物小品、信箱、宣传栏无灰尘，晶面研磨后光泽均匀

6 走廊楼梯 每天清洁1次，每周用地拖拖走廊、扶楼梯扶手各1次，各层电梯门口墙壁(至两边消防门)砖缝污垢，每季药水洗1次 清洗砖缝污垢，做到每次有记录，做到目视无污渍、积尘，走廊楼梯、墙壁、防火门无痰迹、污渍、蛛网、地面清洁光亮

7 绿化带及人行道绿化带 每天清扫，保持洁净 无烟蒂、果皮、纸屑、杂物

8 天台

设备房 每周清洁1次 地面清洁、无痰迹、污物、纸屑、灰尘，设备无灰尘或蜘蛛网，排水畅通，墙面镜框光亮无积尘

9 垃圾清运 每天清洁2次 垃圾袋口扎紧，电梯内无滴漏，及时清运，清理垃圾桶及桶点周围无污渍、臭味，垃圾桶洁净

10 雨水井、

排污井沟、

沙井 沙井每周清理1次 无积土、垃圾

11 停车场/棚 每天清洁，各种指示牌每周擦洗1次 地面洁净，无垃圾杂物积水，无泥沙、油迹，顶棚无蜘蛛网或明显灰尘，每100m2烟头不超过1个

12 公共卫生间 每天清洁两次，喷空气清新剂4次 地面无积水、杂物，墙面瓷片、门、窗户无明显灰尘，便器无污渍，顶棚、灯具目视无灰尘、蜘蛛网，灯能亮，空气清新

13 灯罩、吹风口、指示灯 每月清洁1次 无污渍、灰尘、蛛网，无破损

14 果皮箱 每周擦洗1次，每天清运里面垃圾 外表无污渍，清洁，无异味，没有积攒的垃圾

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