物业管理师

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楼内设施不完善导致救火困难居民着火物业挨罚

居民楼消防设施不完善，着火后给消防部门的扑火造成很大困难。昨天记者获悉，海淀消防监督处对该居民楼所属的物业公司和房管部经理分别罚款2000元。

2005年5月23日19时57分，海淀区复兴路30号楼3单元16层发生火灾。接警后，119指挥中心迅速调动3个消防中队，出动7部消防车赶赴现场组织灭火。当晚22时15分左右，大火被扑灭，并成功营救出2名被困群众。经海淀区消防监督处调查，火灾原因系当事人用火不慎引燃可燃物。

“由于楼内消防设施简陋，对火灾扑救工作造成了一定影响。”消防部门有关负责人说，这座楼未设专用消防电梯，消防队员只能步行往返于16层；楼内没有水泵结合器，消防员无法利用消防竖管和墙壁消火栓出水灭火；楼内虽设有消火栓，但与生活用水混用，没有专用的消防供水泵，只能依靠屋顶水箱的自然水压，而起火部位处于16层，水压严重不足，无法满足灭火要求，消防队员只能从16层垂直铺设水带形成进攻路线；楼内没有专门的消防电源，无法形成双路供电，切断电源后水泵和电梯都不能使用。

今年3月8日，海淀公安分局永定路派出所民警对该楼进行安全检查时曾发现多处隐患。民警两次传唤该楼物业公司负责人，但其始终未到派出所。因此该楼隐患一直未得到解决。

近日，海淀消防监督处对这次火灾的相关责任者——北京房泰物业管理有限责任公司依法进行了处理，认定该公司作为物业管理单位未履行管理单位的消防安全职责，违反了《北京市消防条例》第三十三条的规定。根据《北京市消防条例》第五十条的规定，海淀消防监督处对北京房泰物业管理有限责任公司罚款2000元，对物业公司房管部经理罚款2000元。

公共环境风险防范

业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)。业主大会不应理解为业主的一种简单聚会，它实际上是业主的一个组织，它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及如下重要问题。

一、成立业主大会的有关要求

(一)一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽一样。如有的地方规定，入住率超过50％的或入住率不足50％但首户入住已满两年的物业管理区域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过50％的物业管理区域，应当尽快组织召开首次业主大会。

(二)只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

(三)业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。

(四)筹备组应当做好下列筹备工作：

1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

2．参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)；

3．确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

4．确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单；

5．做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

以上l、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15目前以书面形式在物业管理区域内公告。

(五)业主在首次业主大会会议上的投票权数。首次业主大会会议上的投票权数的确定各地不一。一般而言，房屋建筑面积大小将决定业主投票权的多少。如有的地方规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每1平方米计为投票权计算基数，住宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空问不计算投票权。也就是说房子的面积越大，投票权越多，而不再像以往那样采取1户1票的投票方式。

(六)筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导卜，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

(七)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

(八)业丰大会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

(九)业主大会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理及使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业丰的质询。

(十)业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

二、业主大会的职责

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。

业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业丰投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。

(三)选聘、解聘物业管理企业。

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

三、业主大会会议的要求

(一)业主大会会议分为定期会议和临时会议。

(二)业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业丰委员会组织召开。

(三)有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

1．20％以上业主提议的；

2．发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

3.业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。

发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

(四)业主委员会应当在业主大会会议召开15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。

(五)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员。

(六)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。

(七)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有l／2以上投票权的业主参加。

(八)物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。

(九)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会泌拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

(十)业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选1名业主代表参加。

(十一)业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。

(十二)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。

(十三)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

(十四)业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

(十五)业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

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