物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试相关辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

三、房地产市场的政府干预

(一)政府干预房地产市场的目标

政府干预房地产市场的政策目标通常包括：

1．实现房地产市场持续健康发展。以不断提高居民住房水平、改善居住质量，不断促进消费、拉动投资增长，保持国民经济持续健康发展。实现房地产市场持续健康发展的主要标志是：市场供求总量基本平衡，供求结构基本合理，市场价格基本稳定。

2．使存量房地产资源得到最有效的使用。

3．保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。

4．引导新建项目的位置选择。在选择新建项目位置时，要考虑当前不同类型物业的短缺情况、就业机会和物业需求的未来变化、当前的基础设施状况和城市总体规划的要求，以避免或减少新建项目空置。

5．满足特殊群体的需要。例如，在城市住宅建设中，某些家庭，如老人和残疾人等，对住房有特殊的要求，政府必须有与之相关的政策，从建设、分配和使用等方面作出特殊的安排，以满足其住房需要；

(二)政府干预房地产市场的手段

宏观调控房地产市场的手段包括土地供应、金融、住房、税收、价格政策等。

1．土地供应政策

没有土地供应，房地产开发和商品房供给就无从谈起。在我国现行土地制度下，政府是惟一的土地供给者，土地供应政策的核心，是土地供应计划。

通过土地供应计划对房地产市场进行宏观调控，要求政府必须拥有足够的土地储备和供给能力，还要妥善处理好保护土地资源和满足社会经济发展对建筑空间的需求之间的关系。

2．金融政策

房地产业与金融业息息相关。金融业的支持是房地产业繁荣必不可少的条件，2012年物业管理师报名时间房地产信贷也为金融业提供了广阔的发展天地。因此，发展房地产金融，通过信贷规模、利率水平、贷款方式、金融创新等金融政策调节房地产市场，是政府调控房地产市场的一个重要手段。

3．住房政策

目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通；经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。1998年政府停止住房实物分配，实行住房分配货币化政策以来，商品住宅在全部新增住宅供给中的比例，已经从1998年的29．7％上升到了2005年的65．5％。

4．城市规划

城市规划以合理利用土地、协调城市物质空间布局、指导城市健康有序地发展为己任，2012年物业管理师考试时间对土地开发、利用起指导作用。我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为发展策略、次区域发展纲要、法定图则、发展大纲图和详细蓝图五个层次。

5．地价政策

房地产价格是政府调控房地产市场的主要对象，因为房地产价格不仅直接影响房地产市场的运作，而且对整体社会经济、投资环境产生直接的影响。

政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用协议、挂牌、招标、拍卖四种出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

6．税收政策

房地产税收政策是政府调控房地产市场的核心政策之一。例如，美国通过免除公司所得税这一税务优惠政策，推动了房地产投资信托行业的发展壮大。我国1998年以来也曾成功运用降低契税的措施，促进了住房二级市场的发展；在2005年初运用交易环节的营业税和契税政策，有效遏制了商品房市场上的投机需求和对高档豪华住宅的需求；还从2003年开始研究物业税的相关政策，准备通过物业税制度的实施，来调整居民和机构拥有房地产资产的行为，减轻地方政府对土地使用权出让收入的依赖，建立起一个长期稳定的地方政府财政收人来源渠道。

7．租金和价格控制

在运行正常的房地产市场，租金还与房地产价格保持合理的比例。

对住房价格的控制，也是政府调控房地产市场的重要工作内容。政府调控住房价格的目的，一个是避免住房价格泡沫的形成，另一个是要保证中低收人家庭住房需求能够得到适当的满足。

房地产市场分析的概念与作用

第五节  房地产市场分析

一、房地产市场分析的概念与作用

(一)房地产市场分析的概念

房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。

房地产市场的风险很大，开发商和投资者有可能获得巨额利润，也有可能损失惨重。市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。

(二)房地产市场分析的作用

房地产市场分析的角度是多元化的，对不同的使用者来说，市场分析应该起到的作用也是有差别的。

1．开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。

2．置业投资者。置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。

3．金融机构。通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款(开发贷款或抵押贷款)提供依据。

4．设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。

5．营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。

6．地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。

7．租户和使用者。租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。

8．物业管理者。市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。

(三)市场区域的确定

市场区域是指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。

1．影响市场区域形状和大小的关键因素

在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具，最主要的交通形式，自然障碍，竞争项目，经济和人口情况。影响市场区域形状和大小的关键因素有：①自然特征，如山地和河流等；②建筑阻碍、高速路或铁路；③人口密度的大小；④政治区域，市区和郊区，学校间的区域；⑤邻里关系和人口统计特征，如由于家庭收入、地位、种族等形成的市场区域特征；⑥发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；⑦竞争性项目的区域(竞争项目重新组合的区域)。

2．物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响

不同市场分析目的影响市场区域的确定。为政府宏观市场管理进行市场分析，其市场区域就可以用行政区划为界限。

由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。

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