物业管理师

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房屋及设施设备管理

房屋及设施设备管理是指对房屋及配套的设施设备的日常运行维护和管理、大中小修及更新改造。房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一。

房屋及设施设备的种类和组成部分

第一节房屋及设施设备管理概述

一、房屋及设施设备的种类和组成部分

(一)房屋的种类和基本组成部分

1.房屋种类的划分(熟悉)

(1)按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构;

(2)按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承重和大空间结构承重;

(3)按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑;

(4)按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其他用途。

2.房屋的基本组成部分

(1)结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等;

(2)装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等;

(3)设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目。

房屋及设施设备管理的基本要求

(二)设施设备的种类和组成(熟悉)

各类物业常见设施设备的种类和组成见表7—1。

另外，在物业管理中还可能涉及一些其他的设施设备，如游泳池水处理系统、中水系统、直饮水系统、立体车库系统等。

各类物业常见机电设备一览表表7—1

注：O：通常具备;S：有时具备;N：一般不具备。

二、房屋及设施设备管理的基本要求

(一)基本要求

(1)做好房屋及设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备功能，有效延长设施设备的使用寿命，并自始至终把安全管理工作放在最重要的位置上。

(2)开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设施设备状态。

(二)评价参考主要指标

房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。

1.房屋完好率、危房率

(1)房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比，即：

房屋完好率=×l00%

(2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面

积的百分比，即：

注：在计算房屋完好率和危房率之前，必须先进行房屋完好等级评定，分别得出完好房屋建筑面积、基本完好房屋建筑面积和危房建筑面积，然后按上述公式进行计算。

根据各类房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好及损坏程度，房屋的完损等级分为以下

5类：

完好房。指房屋的结构构件完好，安全可靠，屋面或板缝不漏水，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，但不影响居住安全和正常使用，一般经过小修就能修复好的房屋。

基本完好房。指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性的维修即可恢复使用功能的房屋。

一般损坏房。指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够通畅，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件的房屋。

严重损坏房。指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，屋面严重渗漏，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建的房屋。

危险房。指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保住用安全的房屋。

2.设施设备完好率

设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比。

注：完好设备的具体标准，由行业主管部门统一制订。

房屋及设施设备管理的内容与方法

三、房屋及设施设备管理的内容与方法

(一)使用管理

房屋及设施设备的使用管理，一方面要通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作，使业主和物业使用人在充分了解房屋及设施设备使用方法的基础上，正确使用房屋及设施设备。另一方面，物业管理单位应认真做好房屋及设施设备的维修保养、巡视检查工作，确保房屋及设施设备的稳定、可靠、安全使用和运行，降低维护费用，延长房屋和设施设备的物理寿命。

(二)维修保养

维修保养的主要内容包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑;损耗或故障时的维修;必要情况下(如较为复杂的设备和系统)的专业测试;无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。

(三)安全管理

(1)通过安全教育使员工和业主、物业使用人树立安全意识，了解安全防护知识和安全管理规定。

(2)建立健全各类安全管理制度并严格遵守。

(3)提供必要的安全和防护装置装备。

(四)技术档案资料管理

房屋及设施设备相关技术资料在归档前，物业管理单位的相关部门和人员要加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。

(五)采购和零备件管理

一是加强计划采购，尽可能减少零星采购，建立符合实际情况的库存备件名录和最低库存量;二是对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道;三是严把采购质量关;四是妥善保管设备供应商或安装单位采购文件，建立有效的备品备件合格供货商名录和相关资料。

(六)工量具和维修用设备的管理

工量具和维修用设备的管理应该责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验，以保证其使用性能。对于多人共用或价值较高的工量具或仪器仪表，应指定责任人，固定保管地点，强化领用归还手续。对于普通的工量具和维修用设备，则要求使用人和保管人会使用、会维护、会修理。

(七)外包管理

外包主要有两方面的内容：一是将某类设施设备的管理全部外包给专业公司，包括运行操作、维护保养和修理等项工作，如电梯、中央空调等;二是将某类维修(通常是大中修)、改造、更新工程进行外包。

(八)技术支持

技术支持是对个别具体问题寻求外界的帮助，如故障诊断、维修方案等，多数情况下以聘请技术专家担任顾问的方式进行。技术支持是降低管理成本、提高管理效率和服务质量，培养专业技术人才的有效方法。

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（责任编辑：何以笙箫默）