物业管理师

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物业管理企业如何做好安全防范工作保障居民居住安全

在居住小区中，有一个很普遍的现象，就是物业管理搞得好的小区，基本上没有什么被偷被抢的事情在小区内发生，而有的小区虽然也实行了物业管理。但却不断发生各种危害居民生命财产安全的事件。有一个小区居民就曾形象地对此进行过比喻。他说，旁边的小区治安管理得太好了，坏人不敢去那里作案，就都跑到我们小区了。北京有一个优秀物业管理小区，保安人员大部分是从国旗班招聘的退役人员，个个英姿飒爽，站在那里就会给坏人一种威慑力量，再加上小区内完善的安全防范系统．几年来小区内从没有出现过任何安全问题。人人都希望有一个安全舒逆的生活工作环境，为什么同样都实行了物业管理，有的小区就给人一种安全感．有的小区居民就缺乏安全感呢?物业管理企业应该如何做好安全防范工作才能保障居民居住安全呢?

为贯彻中央关于加强社会治安工作的决策部署，加强居民住宅区安全防范工作，切实保障居民的居住安全，2001年6月9日，公安部、民政部、建设部联合发出《关于加强居民住宅区安全防范工作的协作配合切实保障居民居住安全的通知》(建住房[2001]115号)，明确指出：

居民住宅区的安全防范工作，是社会治安工作的重点之一，不仅关系到人民群众的安居乐业，关系人民群众的生命财产安全，而且关系社会稳定和改革、发展的大局。近几年来，随着住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，住房产权呈多元化趋势，居民之间了解不多，往来较少，这对居民住宅区的安全防范工作提出了新的要求。各级公安、民政、房地产管理部门和有关单位，要密切配合，加强合作，充分利用"创建安全文明社区"这一载体，进一步完善居民住宅区安全防范体系，抓好组织、协调、检查、监督工作，形成保障居住安全的整体合力，确保居民住宅区安全防范工作取得实效。

该《联合通知》对物业管理企业在住宅区安全防范服务能力和水平方面提出了更高的要求。规范和发展物业管理，是国家在"十五"计划纲要中确定的任务。各级房地产行政主管部门要加强对物业管理的组织领导，明确目标责任和政策措施，进一步发挥物业管理在协助维护居民住宅区治安秩序中的积极作用。要加强对物业管理工作的监督，规范服务行为，提高物业管理企业安全防范服务水平。要增强贡任意识，王动配合有关鄂门完善居民住宅区安全防范体系，推动安全防范综合措施的落实。

在居民住宅区安全防范服务方面．物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，贯彻"预防为主。人防、物防、技防三者相结合"的原则，提高安全防范服务能力和水平。要加强保安队伍的管理．严把新队员入职关、班组长选拔关、人员培训关。以"政治合格、素质过硬、纪律严明、作风优良，’为标准，提高保安人员素质。要建立一套科学的安全防范管理制度，按照"工作标准化、操作程序化、管理制度化、服务规范化"的要求，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范服务的效率和质量。要根据居民住宅区的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和救助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，要及时反映。配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，建设并完善居民住宅区安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门铃对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，要事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，要依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。要主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制。为业主和使用人提供质价相符的服务。

每个小区居民都可以对照这个通知精神。检查物业管理企业在安全防范工作方面是否做得到位，如果有不合适的地方，可以通过业主委员会向物业管理企业提出要求和整改意见。在一个小区中，生命财产安全重于一切，如果这一点都不能保证，业主委员会也该考虑重新选择物业管理企业了。

业主委员会如何挑选并监管物业管理企业？

小蔡当选业主委员会主任后，经常参加城市小区办组织的各种物业管理交流考察活动。随着视野的扩大，小蔡等业主委员会成员认为，为了得到更优质优价的服务，有必要重新对物业管理企业进行选择，当然，原来的物业管理企业也可以参与公平竞争。那么业主委员会该如何挑选物业管理企业呢?选中了理想的物业管理企业后，又要如何进行有效的监管呢?

(一)选聘物业管理企业应引进竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅

选聘物业管理企业是业主的权利，业主委员会(首次进行选聘为房地产开发企业)将代表业主行使这一权利。在物业管理市场上，应建立供需双方双向选择机制，即业主委员会可自主选择物业管理企业；物业管理企业也可以自主决定接受或不接受业主委员会的选聘。一般情况下，一个相对独立的完整的物业区域应选择一家物业管理企业进行统一管理。

(二)具有良好信誉和丰富的物业管理经验是选择物业管理企业最重要的标准。选择时，要了解物业管理企业的背景，过去的业绩及目前的经营服务状况

1．人员素质。物业管理工作的管理者和操作者的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要熟悉业务。当然，对于不同岗位的人要求也不尽相同。在行政主管部门审批物业管理企业资质时，只强调专业人员的数量，不考虑如何配置的问题。一个物业管理企业，有几个主要的环节应该有专业技术人员把关。如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术人员，财务会计，管理专业人员等。

2．社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业时要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几方面体现：无投诉记录；所管住宅小区被评为全国优秀管理小区；所管出租的商贸楼宇的租金和出租率同时高于同类楼宇同期水平；接受某物业后一直未被解聘。

3．收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。

4．管理质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。

(三)业主委员会监管物业管理公司的方法

1．财政监管。业主委员会必须对物业公司用于本物业的财政收支进行监督，要求管理公司定期公布收支情况，并对不合理支出提出意见。

2．制度管理。对物业公司日常制度化的工作进行监管。例如：保安24小时值班巡逻制度、机电设备的维修保养制度、车辆保管制度等，检查各项制度是否落实，有无漏洞，发现问题有无立即整改。

3．工作例会。业主委员会应每月与物业公司开会，反映居民意见，做好"桥梁"工作。

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