物业管理师

《物业管理综合能力》是物业管理师考试科目之一，为了帮助考生更加系统地复习2013年物业管理师考试，小编特整理了物业管理师考试《物业管理综合能力》相关知识点，希望能给您的备考带来一定的帮助，顺利通过考试!

三、合同的履行

合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。

1.合同履行应当遵循如下原则

(1)适当履行原则

(2)协作履行原则

(3)情事变更原则。其适用要件包括：(1)须有不可预见的情事变更;(2)情事变更须发生于合同成立后和履行完毕前;(3)情事变更须不可归责于当事人;(4)须情事变更的结果使维持原合同效力显失公平。

2.合同履行中的抗辩权

抗辩权，是在符合法定条件时，一方得对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：

(1)同时履行抗辩权。

(2)先履行抗辩权。

(3)不安抗辩权。

四、违约责任

违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时，依法应向对方承担的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时产生的民事责任，它以合同有效为前提，可以由当事人在法律允许的范围内约定。

1.违约责任的归责原则

违约责任的归责原则是指基于一定的归责事由而确定违约责任成立的法律原则。《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国《合同法》采取的是严格责任的归责原则，即不以违约人有过错为条件，只要有违约行为，即构成违约。但是《合同法》中也规定了若干过错责任：供电人的责任;承租人的保管责任;承揽人的责任;建设工程合同中承包人的责任;寄存人未履行告知义务的责任;保管人的保管责任。

2.违约行为的形态

(1)预期违约。

(2)不能履行。

(3)拒绝履行。

(4)迟延履行。

(5)不完全履行。包括：1)瑕疵履行;2)加害给付。

(6)受领迟延。

3.免责事由

免责事由即当事人可免于承担违约责任的事由，包括免责条件和免责条款。

(1)免责条件：指法律明文规定的当事人对其不履行合同不承担违约责任的条件。共同的免责条件是不可抗力。所谓不可抗力，是指合同当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认为下列情况应属不可抗力：自然灾害;社会异常事件，如罢工、骚乱;军事行动;政府行为。

(2)免责条款：是当事人事先以协议免除或限制其将来责任的合同条款。合同中的下列免责条款无效：造成对方人身伤害的;因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

4.承担违约责任的方式

(1)强制履行

强制履行的表现形态包括令债务人限期履行，修理、重作、更换等。

(2)赔偿损失

赔偿损失责任的构成要件包括：(1)一方有违约行为;(2)另一方受有损害，包括所受损害和所失利益;(3)违约行为与损害后果之间有因果关系。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。受害人对于损失的发生或扩大也有过错时，法院可减轻或免除违约方的赔偿责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。

(3)违约金

违约金通常视为损失赔偿额的预定。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

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