物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

（六）、入伙阶段

1．交楼期间的准备工作

业主收楼标志着物业买卖合同基本履行，物业管理公司与业主之间服务与被服务的关系正式建立，管理工作全面展开。因此，作好物业的顺利交接对于日后物业公司开展工作、与业主建立良好关系有着十分重要的意义。当物业管理公司代表所有业主接收物业后，就开始正式履行对物业的管理维护责任，这时首要任务就是配合开发商作好让业主顺利收楼的准备工作。因此，物业管理公司此时应分别做好以下几方面的工作：

（1）、与开发商联合验收物业。物业公司应将验收中发现的问题作详细记录并交给开发商联系原施工单位整改。为确保能完成整改，以使业主能得到最大程度的满意，开发商必须为交楼前的验收留出充分的时间。

（2）、资料移交。开发商向物业管理公司移交全套工程图纸，包括工程从立项到开工的所有文件资料、全套竣工图、设备清单、设备保修合同、验收合格手续文件等。

（3）、开发商向物业管理公司移交业主资料，含业主地址电话、购房面积、委托代理人资料等，以便邮寄通知书、计算收费额。

（4）、与开发商就有关收费问题进行协调。现在越来越多的开发商将交楼前的最后一期收费与物业管理公司的交楼工作同理进行，以方便业主。这样，物业管理公司有必要就交楼时的财务问题同开发商协调好。由于多数收楼信函是由开发商或物业管理公司其中一方统一发出，因此必须准备好有关资料提前交另一方。

（5）、向已符合条件的业主发出有关函件。这些函件主要包括：

①． 入伙通知书。通知书是通知业主可以来办理入伙手续的法律文件。

在制定入伙通知书时应注意以下几个问题：如业主尚有买楼款项未付，应向其说明物业已符合收楼条件，通知其尽快向开发商缴齐余款即可办理入伙手续；为避免业主收楼时间过于集中，加重业主轮候时间及物业公司工作压力，应妥善安排业主分期分批办理，但不可将收楼时间拉得太长以免业主误会不能按期交楼，必要时应增派人手办理。另外，还要考虑到业主因故不能按期前来办理手续的情况，可说明如业主因故不能按时收楼，在规定办理时间以后，还可以在物业管理公司注明的机动时间予以补办；如果部分业主仍不能如期在机动时间内前来办理，则应在通知书内注明处理办法。同时，应提醒业主一般不要提前收楼，以免办理不到手续，如业主确有特殊情况（如长期出国或出差等），应协助业主在收楼期间内提前办理，但应告知业主必须提前预约。

②．收楼程序。为便于业主了解交楼的操作程序，应按步骤向业主详细说明。

③．收楼须知。所谓收楼须知，就是要告知业主要收楼时应注意的事项以及在办理入伙手续时应携带的各种文件、证件、购房合同和收费项目、金额及缴费方式。

2．入伙的程序

物业管理公司在交付物业一般遵循以下步骤为业主办理入伙手续，下面以泉州秋实物业管理公司为例说明其程序：

（1）、物业管理公司主动出示有关文件、证件及开发商同意交楼的书面文件。

（2）、要求业主出示入伙通知书、身份证及有关文件、证件。

（3）、业主验收其所购物业，业主签收房屋及设备验收清单。业主有权根据售楼合同的标准对物业进行质量验收，以保证房屋质量。秋实物业管理公司的做法是派管理人员陪同业主对房屋进行检查验收，回答业主提出的问题，如当场不能解答的话，必须记录下来，待征询后明确答复。如果确系物业管理公司在验收时遗漏或疏忽的质量问题，及时通知施工单位或开发商限期整修、解决。

（4）、向业主收取各项管理服务费和维修基金等费用。秋实物业管理公司没向业主收取维修基金，因为他们的维修基金是向泉州中联房地产开发公司即开发商收取的。

（5）、物业管理公司与业主签订业主公约。

（6）、秋实物业管理公司在给业主介绍入住的有关事项及接受业主的咨询后，并发给业主《泉州刺桐豪园业主手册》。

（7）、物业管理公司正式把业主所购物业的钥匙交给业主。

以上程序可能因业主的不同要求而有所调整。例如，业主验收时发现质量问题，有的会坚持整改后再收楼，有的则会同意先行办理手续后整改。物业管理公司应根据不同情况做出较为灵活的程序调整，告知办理收楼手续的管理员，以免与业主发生矛盾。

3．入伙时费用的收取

当物业竣工验收合格、众多业主收到开发商的入伙通知书准备入伙时，以广州市及泉州秋实物业管理公司为例，业主应该交如下管理费用：

（1）、管理费预收金

预收的管理费最多不超过3个月，以后原则上每月支付当月管理费。

（2）、入住时一次性缴交费用

①．水电费周转金。广州市的标准是多层住宅200元/户；高层住宅400元/户；写字楼、商场不超过15元/㎡。管理公司向不可直接给供水供电部门缴费的业主收水电费周转金。秋实物业管理公司收取的水电周转金是200元/户。

②．装修保证金。广州市的标准是多层住宅最高不超过800元/户；高层住宅最高不超过1500元/户；多层写字楼、商场最高不超过1500元/户（50平方米以内），超过部份加收30元/㎡。由于刺桐豪园内有标准和复式两种户型，所以秋实物业管理公司收取的费用是标准户型1000元/户；复式户型为2000元/户。

③．装修垃圾余泥清运费。广州市的标准是按实际发生费向业主收取。若业主入住时以书面形式明确不进行室内装修的，物业公司不应向业主收装修保证金和装修垃圾余泥清运费。秋实物业管理公司并未向业主收取装修垃圾余泥清运费。

④．公共设施费用。广州市的标准是在销售商品房合同未有明确配套而新增加的设施，可收取下列费用（以明确的配套项目不得重复收取）：按实际支出分摊的公共防盗门费；每户300元的有线电视初装费。秋实物业管理公司并未收取此项费用。

物业管理公司不能收取的费用包括：供水一户一表设备费、信报箱（秋实物业管理公司有收取此项费用，其费用为80元/户，可能是因为此项费用并不高，没有业主提出疑问或拒交）、电话管线费、装修管理费等等。

4．入伙时如何处理好业主提出的问题

在业主办理入伙手续时，业主一般会向物业管理公司询问一些，而这些问题往往是跟物业管理公司有密切关系的问题，如何处理好业主提出的问题是非常重要的。下面就对一些常见问题提出一些个人意见。

（1）、如何对待开发商售楼时对业主作出的有关管理的承诺？

近年来，由于房地产市场竞争激烈，商品房供应相对过剩，很多开发商在售楼时往往对业主有诸多承诺，如配套设施建设、配套物业管理服务、各种免费或优惠服务等等。而物业售出后，一些开发商却又“忘记”了他们曾经对业主许下的承诺。本来，开发商对业主的承诺能否兑现是开发商与业主之间的事，从理论上讲，物业管理公司可以不去沾边。然而，我国的物业管理公司往往与开发商有着千丝万缕的联系。这种现象在泉州更为明显，泉州大部分物业管理公司与开发商都同属于一个集团公司。而物业管理公司今后要长期面对业主的监管，又不得不努力为业主解难。因此，物业管理公司便成为业主和开发商之间的“中间人”，起着协调和润滑作用。所以如果出现此类问题，物业管理公司应做到：

①．了解情况，沟通双方。开发商与业主发生争执，往往是公说公有理，婆说婆有理。管理公司应深入了解情况，掌握双方的诉求，讲求证据分清责任，诚信处事。如果有足够的证据，证明开发商曾有某项承诺，则物业管理公司应代表业主敦促开发商尽可能兑现；如果并无足够的证据证明开发商有过某项承诺，当物业管理公司将业主的请求向开发商说明后，开发商不愿意作出牺牲时，物业管理公司应尽量向业主说明情况。

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