物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

全权委托物业管理的5项经营收入

全权委托物业管理的经营收入一般有5种，它们分别是：

公共服务费收入在物业管理区域内，物业管理企业为业主和物业使用人提供公共服务所收取的有关费用即构成公共服务费收入。这笔费用是常规物业管理中最为重要的一项经济指标。

专项服务费收入为某些业主群体提供的特定服务所发生的费用收入。这项服务可使部分人受益，如高层电梯维修等。这部分收费应该按照受益业主的建筑面积分摊。

停车场经营收入这项收入在很多物业管理项目中占有相当大的比重，但这又是一项有争议的收入，在理论和实践上都存在着争议，又因为停车场属物业的公共资源，故而将之列入物业资源经营的范畴中去。

特约服务及多种经营费用收入从物业管理企业的角度出发，企业所管理的每一个物业项目开展特约服务和多种经营，其收入除该支付给相关收益人，如业主之外，剩余部分不能自己支配，而应上交公司，是公司整体收入的一部分。对具体项目的执行者来说，这一个项目开展特约服务和多种经营工作，只是公司整个资本运作的一个执行环节，因此可以纳入公司对物业管理资源进行开发的整体工作中来。

其他杂项收入

（1）各种押金：以装修押金为例，根据有关规定，物业管理企业给装修队伍以及装修人员办理证件可以收取一定的费用。这些费用虽然是押金，还需要在一定时间后退还，但在退还前可以使用，并在使用中产生效益。例如，某物业管理企业根据建设部《家庭居室装饰装修管理规定》制订了业主装修管理办法，其中规定：装修施工队伍在取得进入本小区施工资格并接到工程以后，需办理以下手续：①交纳施工押金1 000元；②办理装修施工许可证，每份交纳工本费20元；③办理施工人员出入证，每一个交纳工本费1 0元。

（2）滞纳金：按照法规规定，如果业主不能按期交纳物业服务费，则必须交纳滞纳金，此亦可作为收入。

（3）违约金：因为小区内的各项|中大网校|管理服务业务，物业管理企业与其他经济组织发生联系时，对方违约支付的违约金可作为收入。如装修队的违约等。

此外，物业管理企业在对小区实施物业管理的过程中，为了有效维护业主利益，可根据有关规定制订管理办法，这种办法只要广而告知对象且没有反对意见时，亦可作为一种合约形式对待。对违反规定者可以违约论进而予以处罚。违约罚金只要不违反有关法律法规，亦可作为物业管理企业的收入。

物业管理常规经营的市场形式及经营原则

在向业主提供物业服务合同约定内容的活动时，物业管理企业因情况不同，常常根据实际采用不同的服务形式，以此来有效保障企业的利益。在常的4种经营形式中，分包式经营将是未来的发展趋势。

4种经营形式的含义

在物业管理服务活动中，常见的经营形式有综合服务式、共管式、合作式、分包式等几种。

1）综合服务式是指在一个物业区域内，所有物业管理工作均由一家物业管理企业全权负责。这是最为普遍的一种形式，它的覆盖范围最为广泛。因被广泛应用，本书不再详细阐明。

2）共管式物业管理是指两家或以上物业管理企业共同服务于一个物业管理区域。两家公司的关系、管理范围、收益分配、风险承担等，都通过合同进行约定。两家公司共同对业主负责。共管式很少出现，没有代表性，本书不做过多剖析。

3）合作式物业管理在性质上与共管式物业管理有相同的地方，但也有明显的区别，那就是合作式物业管理中只有一方是面向业主的主要服务提供方，即取得管理权的物业管理企业，而其余各方都是配合该公司，且工作只对主要方负责。合作式之一的物业管理顾问将放在本书中的物业管理企业资源一章中讲述。

4）分包式物业管理在现实工作中也被普遍应用，它是指一个物业管理区域内的部分物业管理事务，由取得管理权的物业管理企业分别承包给其他专业公司经营。分包式与合作式有共同之处也有明显的差异性。分包式将是今后物业管理的发展方向，也是本书中述及的常规物业管理所采取的主要的市场经营形式。

分包式经营的原则

现在社会上能够为物业管理提|中大网校|供服务的专业公司有：清洁公司、绿化园林公司、保安公司、设备维修公司、楼宇科技公司、电梯维修保养公司、装饰装修公司、家政服务公司、建筑工程修缮公司、停车场经营公司、质量认证公司等。走专业化物业管理之路是大势所趋，而且能够节约经费，使物业管理企业集中精力研究市场的开拓、服务的创新、资本的经营等重大问题。

物业管理企业在选择分包合作伙伴时，要重点关注以下几点：

1）重视专业服务质量

对业主的感觉而言，专业公司在进入小区实施管理以后，其服务的效果最后都是以物业管理企业来体现。在签订合同之后，物业管理企业要有一套行之有效的操作规范对之进行约束，也即专业公司的服务质量必须达到物业管理企业的要求。

2）合理确定收费标准

专业公司的收费标准是物业管理企业选择合作伙伴时的第二个考虑因素。在确定分包价格时，须按照物业管理企业所确定的物业服务工作量的要求确定具体的分包价格数额，必要时还要附有单价分析。

3）风险防范和风险转移

必须充分考虑专业公司如果违约或者破产或者由于其他方面的原因不能完成合同，导致物业管理的正常服务工作受到影响，使物业管理企业承受的巨大风险。为此，选择专业公司时一定要注意它的资信情况和经济实力，以及工作经历和经验，并制订一套备选方案。物业管理企业还可以把与业主所签订的总承包合同中关于保证金、履约担保等项，全部或按一定比例通过合同或协议转给专业公司，将物业管理企业的风险转移。此外，物业管理企业可在收到业主支付的物业服务费用以后再支付给专业公司款项，这也是风险防范的一种方法，但这种方法不可强迫，需双方商定。

4）委托范围有所限定

聘请社会专业公司提供服务需要把握一个原则，即不能将物业管理区域内的全部物业管理业务工作一并委托给他人，否则就违反了《物业管理条例》中的相关规定，属违法经营行为。

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