物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

2.需求指标

①房屋空间使用数量，是指按使用者类型划分的正在使用中的房屋数量。

②商品零售价格指数，是反映一定时期内城乡商品零售价格变动趋势和程度的相对数。

商品零售物价的变动直接影响到城乡居民的生活支出和国家的财政收入，影响居民购买力和市场供需的平衡，影响到消费与积累的比例关系。

③城市居民消费价格指数，是反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。该指数可以观察和分析消费品的零售价格和服务项目价格变动对职工货币工资的影响，作为研究职工生活和确定工资政策的依据。

3.市场交易指标

①销售量，是指报告期内销售房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按物业类型、存量房屋和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中采用是实际销售面积，指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订(正式)销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。

②出租量，是指报告期内出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。在统计过程中，可按房屋类型和新建房屋分别统计。我国房地产开发统计中的出租面积，是指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。

③吸纳量，是指报告期内销售和出租房屋的数量之和，单位为建筑面积或套数。实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。

④吸纳率，是指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例，以百分数表示，有季度吸纳率、年吸纳率等。实际计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。

⑤吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。在计算过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别计算。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。

⑥预售面积，是指报告期末仍未竣工交付使用，但己签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入 。

⑦房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数。我国目前的各类房地产价格指数，通常基于平均价格。

⑧房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数价格表示。我国现有房地产价格统计，是基于各类物业平均价格的统计。

⑨房地产租金，是指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。我国现有房地产租金统计，是基于各类物业平均租金的统计。

三、房地产市场的特性与功能（熟悉）

1. 房地产市场的特性：

①、市场供给的点；②、市场需求的特点；③、市场交易的特点；④、市场价格的特点。

2. 房地产市场的功能：

①、配置存量房地产资源和利益；②、显示房地产市场需求变化；③、指导供给以适应需求的变化；④、指导政府制订科学的土地供给计划；⑤、引导需求适应供给条件的变化。

3. 政府干预房地产市场的原则、手段和措施

原则：目标的确定性、政策的连续性与协调性、政策的针对性和导向性、政策的公平性和效率。

手段:土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金控制。

措施:健全市场准入制度、推动行业诚信体系建设、规范交易程序、加强产权管理。

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