物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理综合能力辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

业主委员会有哪些权利和义务？

业主委员会代表该物业的全体业主，其权利基础是对物业的所有权。因此，业主委员会最基本的权利是对与该物业有关的一切重大事项的决定权。这种权利通过业主公约和业主委员会章程予以保证。

业主委员会的权利有：

--召集和主持业主大会。

--修订业主公约、业主委员会章程。

--决定聘请物业管理企业。业主委员会有权采用招标或其他方式，选聘、续聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业签订变更或者解除物业管理委托合同。

--审议物业管理服务费收取标准及使用办法。通常由业主委员会提出物业管理服务内容和标准。物业管理企业据此提出测算依据和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定。

--审议年度管理工作计划、年度费用概预算。物业管理企业每年应制定年度工作计划和年度费用概预算，上报业主委员会审议。根据业主的意见和建议提出修改意见，物业管理企业修改后，由业主委员会批准实施。

--检查、监督物业管理企业的工作。

--监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和管理。

--业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。

业主委员会的义务有：

--向业主大会报告工作。

--执行业主大会通过的各项决议，接受广大业主的监督。

--贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，协助物业管理企业落实各项管理工作，对住户开展多种形式的宣传教育。

--严格履行物业管理委托合同，保障物业各项管理目标的实现。

--接受政府行政管理机构的监督指导，执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求。

--业主委员会作出的决定不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

在业主委员会的权利和义务中，选聘和解聘物业管理公司是其主要职责，审议物业管理的收费标准、年度计划和财政预算并监督其物业管理服务活动是其主要的日常工作，业主委员会的最终目标是积极配合物业管理公司的工作，使小区居民享受最好的服务、最舒适的生活环境。

老旧住宅区物业管理面临的八大问题

我们不得不指出，实现已接管老住宅区的长效管理仍然显得困难重重，有一些问题必须明确提出来并加以正视和解决。

1、老旧住宅区引入物业管理缺乏许多必要的客观条件，需要投入大额资金开展前期整治。先期整治启动资金部分由企业自筹，这一笔“欠帐”使企业背上了沉重的负担。而且由于缺乏足够资金，先期整治不彻底，导致小区设备设施老化破旧问题未能得到根本改观，存在严重管理隐患。

老旧住宅区建造年代久远，当初并不是按照正规物业管理的要求进行规划和建设的，它们大都没有围墙，难以实行封闭管理；基本没有物业管理办公用房和员工住房；没有休闲、健身及文化活动场所；没有绿地或绿化严重不足；多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建，耗资较大。此外，由于老住宅区普遍历时较久，各种设施、设备、管网等大多已老化破旧，亟需整修，这也需要投入大量资金。

调查中我们了解到，中航物业公司和红桂物业公司在接管老住宅区时都有大笔资金投入。如中航物业公司于2003年6月进驻统建楼小区，最初四个月未收管理费，前期人员、设备设施投入数十万元。红桂物业公司今年元月十日进驻田苑小区后，自己垫付近20万元资金进行小区整治，经过全体员工的艰苦的努力，对各单元公共照明线路重新拉线，安装感应开关，使公共场所得以重见光明。他们还对各单元破烂严重的防盗铁门重新加以修复粉刷返新，初步修整了部分小区路面，对小区停车场进行了简易改造，疏通清运了堵塞的化粪池和排污管道，对小区污水明沟进行疏通清洗并加盖水泥板，购买了80个灭火器用于消防应急，为开展规范化物业管理奠定了初步的设施设备基础；与此同时，他们还对绿化地带进行了初步的修复和栽培，使小区面貌有了质的飞跃。为了感化住户，红桂公司还宣布对该小区业主两个月不收管理费。在街道办庆幸自己在该小区“零投入” 成功引进正规物业管理公司的同时，红桂物业公司却因此为自己背上了数十万元、不知何日才能回收的前期投入！

由于缺乏足够资金开展先期整治，致使小区设备设施老化破旧问题未能得到根本解决，程度不同地存在管理隐患。如中航公司管理的统建楼小区消防设施严重老化，存在严重消防隐患。再如红桂公司管理的田苑小区至今没有修建围墙，难以真正实现围合封闭型管理；其它公共配套设施，如道路、地下排污管道严重老化破旧，急需修复更换；消防配套设备设施、绿化等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。由于政府未投入先期整治资金，希望企业再为小区整治补充投入大笔资金是不现实的，而且对企业也是极其不公正的。

2、老住宅区业主住户对小区整治和引入规范物业管理的愿望强烈，但在出资和缴费问题上态度消极，部分产权单位出于部门利益也不愿意配合旧区整治和引入物业管理的工作。这是老住宅区引入物业管理必须面对的主观障碍之一。

通过调查，我们明显地感受到，在罗湖区，物业管理的概念和意识已经深入人心。从近年来区政府对个别老住宅区的整治和引入规范物业管理后产生的积极效果中，老住宅区的业主住户对规范物业管理在社区建设和提高自身生活质量的积极意义有着充分的认识。不仅引入物业管理后的小区居民对整治和引入物业管理工作给以高度肯定，好评如潮，那些未实行物业管理的住宅区的业主住户要求引入规范物业管理的呼声也很高。

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