物业管理师

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物业能否公开业主不良行为？

如果物业公司在小区各处张贴“大字报”，批评某个业主的行为违反物业管理合同和社会公约，这是否是物业公司的职责所在，是否侵犯了该业主的名誉权呢？近日，秦淮区法院就审理了这样一起业主与物业公司间的纠纷。

张先生是城南一高档住宅的业主。去年9月，他下班回家突然发现，小区各个地方都粘贴了由物业公司印制的传单。传单上张先生榜上有名，物业声称张先生“占用储藏室、欠交物管费、占用车位”。这令张先生十分气愤，他认为传单中所列罪状都是无中生有，物业之所以这么做完全是在报复，原因是张先生曾经公开批评物业收费不合理。张先生认为，物管处的所作所为侵害了他的名誉权，请求法院判令物管停止侵害，赔礼道歉，并赔偿精神损害抚慰金2000元。

物业管理公司辩称，张先生占用的储藏室，应为全体业主共有。其私自占有行为有碍公德，物管对其行为进行批评是有事实依据的。在小区内张贴告示，是物业公司依据业主公约和管理合同做出的正当管理行为。

秦淮法院审理后认为，从本案中物管部门告示张贴的范围看，并未超出小区区域；虽然告示中对张先生占用储藏室、欠交物管费、占用车位等予以点名批评，但其中有些是事实，从告示中看不出有贬低张先生人格、损害名誉的故意。法院认为公开点名批评的方式虽然不妥，但也不能构成名誉侵害，因此驳回了张先生的诉讼请求。

要求业主拆除私建护栏 物业公司诉求被驳回

物业公司以三住户私自安装护栏为由将他们起诉到法院，要求拆除护栏。近日，顺义区法院后沙峪法庭驳回了物业公司的诉讼请求。

原告北京利天物业管理有限公司诉称，2005年年底，杨某等三被告擅自施工，在各自住宅窗外建成超出楼房外立面40厘米的护栏，影响了楼房的安全并对楼上及其他住户的居住安全造成隐患。物业公司要求三被告拆除私自搭建的护栏。而三被告认为，他们都住在小区二层，而一层就是商户，安装护栏是为了保障家庭的人身和财产安全。此外，他们在与物业签订的物业合同中也没有关于安装护栏规格的约定。

经过现场勘验及开庭审理，法官认定，原被告双方在签订的房屋委托管理合同中对于护栏的安装以及规格没有约定，原告要求三被告安装的护栏应紧贴其窗户外侧，不能超出窗外的主张缺乏法律依据

承租人优先购买权在司法实践中的若干问题

[提要]本文主要探讨了优先购买权在司法实践中出现的若干问题，包括什么情况视为“出卖”、行使优先权的期限、“同等条件”的认定以及如何对待承租人与取得物权的第三人之间的权利冲突。

承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有三：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高院贯彻《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

(一)优先购买权的法律性质及行使条件

关于承租人优先购买权的法律性质，笔者认为：首先，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方意思表示而形成以出卖人与第三人之间同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺。承租人的优先权是一种不确定的、附有条件的机会权利。其次，应明确承租人的优先购买权是一种法定的优先购买权。法定优先购买权主要表现为共有关系各共有人的先买权，以及不动产用益关系中的先买权，法定的优先购买权为法律所规定，法律即替代当事人间的合同。而对于出卖人来说，承租人优先权是设定在其标的物上的一种负担，是限制其自由选择买方的权利。所以承租人优先权人享有的这种“特权”，其实只是购买机会上的一种优遇，而非购买条件上的优惠，其能否实现要受诸多因素制约，具有较大不确定性；最后，承租人优先权是一种附从性权利。它是为权利人个人利益或社会经济发展的需要而附属于特定人或特定法律关系，并随该法律关系的发生或消灭而变动。如同代位权和撤销权必须依附于一定的债权一样，承租人优先权也必须依附于一定的基础法律关系方能成立，且不得与基础法律关系分离而单独予以转让、继承。

(二)优先购买权实践中存在的问题

1、关于“出卖”

一般情况下，“出卖”作通常理解。按照《合同法》第130条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依此规定，在因赠与、遗赠、继承而使租赁房屋的所有权发生转移的情况下，承租人不得行使先买权。”

拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在拍卖不动产时，先买权是否可以行使，理论界有两种不同的观点。一是肯定说，一是否定说。德国民法持否定说，台湾地区则持肯定说。笔者认为，公开竞拍时，如果承租人对进行竞拍的不动产无优先购买权，则有权利被侵害之嫌，如要求承租人参加竞拍，价高者得的买卖方式显然有悖于“同等条件”优先购买的法律本意。但如果在竞拍人拍得不动产后再由承租人决定其是否行使优先购买权，则会影响竞拍人利益，使其丧失用已有资金拍得其他不动产的机会。解决该冲突可采用对公开竞拍的不动产，由拟行使优先购买权的承租人在竞拍前确定其可承受的购房价格并告知组织者，对竞拍价低于该价格的，由承租人以竞拍价购买，对高于该价格的，由竞拍人购买。如果对低于其事先确定价而在竞拍后又反悔拒绝购买的，承担与普通竞价者同样的法律后果。这样可以最大限度的保护承租人和竞拍人的合法权益。另外，法院在强制执行被执行人的出租房屋时，不论采取拍卖、变卖或其他方式进行处置，必须对案外承租人的先买权予以充分的保护，不得擅自剥夺。因为强制执行是出租人在被依法强制情势下的“出卖”，故承租人的先买权仍应得到保护。

2、关于行使优先购买权的时效期限

很多国家的相关法律规定优先权应在一定期限内行使，逾期不行使，视为放弃，传统民法将此行使期限称为“先买权时效期限”。承租人则应在收到通知后的一定期限内行使承租人优先权，逾此期限未作表示的，视为放弃承租人优先权。《意见》第118条规定“须提前三个月通知”，《合同法》规定：“应当在出卖之前的合理期限内通知承租人”。就法律规定而言，“提前三个月”的表述显然不够严谨，《意见》中出租人“须提前三个月通知”的规定为出租人设定了期限义务，却忽视了对承租人的约束，不利于正确反映和充分贯彻立法目的。从规定内容看，立法者的原意还是可以推知的，即以“提前通知”约束出租人，以“三个月”约束承租人。正是由于法律的语焉不详，不够完善，审判实践普遍认为出租人须在向第三人出卖房屋前通知承租人，承租人应当在接到通知后的三个月内决定是否行使先买权。上述做法并无法律法规的明确依据，因此，以下问题应在今后的立法或司法实践中应予以明确：第一，该期限的起算点应如何认定,是以出卖人公开表达出卖意图时还是从出卖人与第三人签订买卖合同时起算?第二，提前三个月是否也是承租人先买权的行使期限？第三，出租人应以何种方式通知承租人?如果出卖人不履行通知义务，则承租人优先权的行使期限该如何确定？

由于作为上位法的《合同法》对此规定较为模糊，司法实践中仍然是以“提前三个月通知”来约束出租人，但由于立法的疏忽却未能考虑到约束承租人，“提前三个月通知”并不等同于承租人收到通知三个月内，但实践中往往也以“三个月”的期限约束承租人。笔者认为，该时限应在出卖人与第三人的买卖合同有效成立后，行使期间得以开始计算，因为同等条件正是以合同确立的条件为参照。今后立法中对于这个问题的规定应包括两层含义：一是设定出卖人的通知义务；二是规定承租人行使权利的期限，明确在一定的期限内由承租人决定是否购买，且该期限不可过长。因为，当今社会交易日益活跃，市场行情变动很快，三个月的期限未免过长，只要期限足以让承租人有合理时间考虑是否先行购买即可，否则不利于保护出租人的利益，可考虑以15天为宜。

3、关于“同等条件”的认定

目前法律法规均规定在“同等条件”下，承租人方能行使优先购买权，这是承租人得以行使优先权的实质性要求。但何为“同等条件”？该条件是否仅指价格条件？审判实践中应如何理解把握“同等条件”的内涵？

由于我国现行法律对“同等条件”的具体内容未做明确规定，审判实践中形成两种不同观点：一是绝对同等说，即认为承租人认购的条件

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