物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

二、物业管理收费标准问题

《北京市居住小区物业管理办法》指出：实施物业管理的目的是，保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常作用，创造清洁优美、舒适方便文明安全的居住环境。

为了实现物业管理的目标，物业产权人与使用人必须向物业管理企业交纳有关费用，这些费用可以分解为四部分：第一部分是用于房屋及其设备的维护和修缮费用；第二部分是各种地下管线、化粪池等公共设施的维修和清掏费用；第三部分是用于环境保洁和绿化的费用；第四部分是用于社会保安的费用。根据北京市物价避与原北京市房屋土地管理局印发的《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，属于固定的物业管理收费项目共有14项，其中，有10项费用由购房人所在单位负担，有4面费用由购房人

本人负担。多层住宅楼，购房人所在单位要负担绿化费，管理费、小修费、中修费、共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、共用电视天线费等8项费用，合计为每户（平均按建筑面积75平方米计算）负担943元；高层住宅楼，单位除负担上述8项费用外，还要负担电梯费。高压水泵费两项费用，合计为每户负担1021元，上述10项费用相加共为每户负担1944元；如果是优秀管理小区，还可以再提高收费20％，即增加收费389元，二者相加共2333元。

购房人本人负担的保洁费、保安费、五费统收费、自行车存放费等4项费用，合计每户年均132元。

上述如此多的收费，如果全部由购房人负担，对大多数中低收入者来说是难以承受的。

北京市现行的物业管理收费不仅明显偏高，而且有些收费项目的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费（约占物业管理收费总额的55.6％），根本不应列为物业管理收费项目。其理由是：如果预收楼房及其设施的共用部位的维修费用，那么业主在购买住房时已经预交了楼房共用部位的维修基金，可以从该项基金中支付维修费用，不应再向业主另收费用；如果是预收各户单元门以内的房屋及其设施的维修费用，那么该项费用应当由该户业主负担，根本不应该向其他购房人收取费用。

如果能从现行的物业管理收费标准中取消楼房及其设施的中、小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排除物业管理收纲的困难和阻力，更好地推进物业管理。

三、物业管理收费对象问题

我国城镇住房制度改革的目标，是实现住房的商品化与社会化。所谓住房商品化，即国家机关和企事业单位不再以实物方式给职工分配住房，而是以货币方式给职工发住房补贴，由职工到房地产市场去购买住房，使住房完全变成商品，能够在市场自由买卖。所谓住房社会化，即国家机关和企事业单位职工的住房问题完全靠社会解决，职工所在单位只负责发住房补贴，其它事情一概不管。职工领取住房补贴以后，其所在单位对其住房问题不再承担任何责任。职工需要住房，应当到房地产市场去购买，职工的住房需要管理维修，应当找房屋管理和维修企业为他们服务，或者与本楼的其他购房人一起组织自营式物业管理，这是住房制度改革的方向和目标，也是在住房领域建立社会主义市场经济体制的方向和目标。然而，根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准》的规定，原产权单位将公有住房出售给现住房人以后，仍然要为购房人支付共用电视天线费、绿化费、管理费、小修费、中修费、小区共用设施维修费、化粪池清掏费、垃圾清运费、电梯费、高压水泵费等十项费用，年均交费2000元左右。为项规定不仅与住房制度改革的目标相背离，而且是不合理的。原产权单位既然已将公有住房出售给购房人，其房屋产权已全部归购房人所有，该房屋也就很自然地与原产权单位切断了联系，其管理和维修费用理应由购房人承担，不应再让原产权单位交纳任何费用。许多厂矿企业对此反映十分强烈，他们认为，已将公有住房出售给职工，仍由企业负担物业管理费，这很不合理，给企业造成沉重负担，使企业经济效益差，亏损企业更加困难。如果因为购房人无力交纳较高的物业管理费，只有靠单位为他们承担一部分，才有可能由物业管理企业对居住小区实行统一的物业管理，那么是否可以采用其他方式，如业主自营方式来推行物业管理呢？

如果说，由原产权单位负担电梯、高压水泵费，是为了减轻购买高层住宅职工的经济负担，与购买多层住宅的职工找到利益平衡点，那么从政策上讲是完全必要的，但是在具体做法上则是可以斟酌的，从有利于实现住房社会化考虑，不妨借鉴上海的做法，即从高层住宅楼的售房款中预留一部分资金（如每部电梯预留70－80万元，每部高压水泵预留20－30万元），作为每部电梯和高压水泵的运行、维修和更新费使用，这样，原售房单位可从此不再承担此项费用。

四、物业管理启动性经费问题

《北京市居住小区物业管理办法》第十四条规定：“居住小区物业管理的启动性经费，由该小区的开发建设单位按照建安费2％的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”这项规定，在当时看来可能是必要的，但是实际执行情况却很不理想，据说没有哪一个开发建设单位向物业管理委员会或物业管理企业支付过这项费用。现在看来，这项规定则是完全不必要的。这是因为，物业管理公司属于经营性企业，在社会主义市场经济条件下，任何企业的启动性经费都不可能从别的企业无偿取得，而只能由本企

业自己筹集，正如每个企业申请设立登记时，都必须拥有规定数额的注册资金，方能获得经营资格，领取营业执照，设立物业管理企业，同样必须拥有必要数额的注册资金，方能取得营业执照。物业管理企业既然有了必要的注册资金，也不拥有了启动性经费，无需别的企业再为它提供经费。政府规章明文规定，开发建设企业要为物业管理企业无偿提供启动性经费，等于在企业与企业之间搞无偿平调，既不合理，也不符合社会主义市场经济的等价交换原则。因此，我们认为这项规定应当停止执行。

上述四个值得探讨的问题是相互联系、相互制约的。进行住房制度改革，实行住房商品化，各各小区的大部分楼房成为千千万万个购房人的自有房产。为了适应新的形势，就要对居住区的物业实行统一管理；为了推动物业管理，就要成立物业管理企业，为了维持物业管理企业的正常运转，就要规定相应的收费标准；收费标准高了，购房人又负担不起，于是就让原售房单位承担一大部分，并让开发建设单位无条件地付给物业管理企业2％的启动性经费。这样，三种不合理的收费便应运而生。

为了解决上述问题，首先应改革现行的物业管理体制，对于有能力承担物业管理费的高、中收入购房人，可以继续委托物业管理企业为他们提供物业管理服务，各项服务费用由他们自己负担；对于无力承担物业管理费用的中低收入购房人，可以实行业主自营式物业管理，由购房人相互自我服务，所需的少量物业管理费用亦由购买人自己负担。无论采用物业公司管理模式或是采用业主自营式物业管理模式，均要经所在区县居住小区管理办公室批准，由各区县居住小区管理办公室负责组织、指导和管理，以保证物业管理在全市各居住小区得到全面贯彻实施，使整个物业管理工作能够持续健康地向前发展。

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