物业管理师

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物业管理企业成本的特点及管控

一物业管理企业成本的特点

物业管理企业的工作就是根据物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施?设备和相关场地进行维修?养护?管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序?从物业管理企业的工作性质可以看出,物业管理企业的工作具有空间分散?时间连续?内容复杂等特点?空间分散是指物业管理企业的工作地分散,因为其管理的是一个个独立的物业小区,这些管理对象可能在一个地区,也可能延伸至全国?时间连续是指物业管理企业的工作时间连续,要24小时为业主提供服务,有人形象地称之为“招手即停”,即随时要提供物业管理服务?内容复杂即物业管理企业的工作内容多而杂,既有物的管理,又有人的服务,有人形象地称之为“包治百病”,即在一个物业管理区域内,物业管理企业是“上管天,下管地,中间管空气”,这话一点不假?由于物业管理的这些特点,导致物业管理企业成本也呈现出如下特点:

1.点多

即物业管理企业的成本形成点多?物业管理企业的成本可分为服务成本?管理成本?经营成本?服务成本是在为业主服务过程中发生的成本,如维护小区治安?进行消防检查,保障小区安宁?安静等过程中发生的成本?管理成本是对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修?养护?管理所发生的成本,如小区设施设备的维修等?经营成本是物业管理企业在开展社区经济过程中所发生的成本,如经营小区会所?经营公共设施等?因此,在物业管理企业,每个部门?每个单位?每个环节?每个岗位?每个个人都是一个成本形成点?

2.面广

即物业管理企业成本的发生在地域上分布面广?物业管理企业为了发展,为了取得规模效益,总是不断地争地盘?抢市场,规模越做越大,地盘越争越多,市场也越来越大,物业的分布面也越来越广,从而使物业管理成本的发生面也越来越广?

3.线长

即物业管理企业成本监控线长?物业管理企业由于其工作从空间上要延伸到所管物业的每个角落,从时间上要延伸到所管物业的每个时点,所以导致物业管理企业的管理层次多,从而使大部分成本发生点和相应成本监控点之间相隔较长,从而形成较长的成本监控线?

4.管难

由于物业管理企业的成本具有上述特点,导致物业管理企业的成本监管难?表现为难统一模式?难统一标准?难统一核算?因为不同物业往往类型不一?大小不一?新旧不一?特点不一?业主的要求不一?收费模式不一?收费标准不一,不同物业面临的市场环境?社会环境也差异很大,导致物业管理企业很难用统一的成本管理模式?统一的成本管理标准和统一的核算要求管理所有管理处(项目中心)?因此,物业管理企业的成本管理难?

二物业管理企业成本管理的现状

1.成本管理起点的滞后性

即物业管理企业的成本管理起始于物业接管验收以后?事实上,物业管理成本的高低很大程度上取决于物业自身的特点,如物业的规模?物业的设计特点?物业所使用的材料?物业的质量?物业的风格等?这些先天因素在很大程度上决定了物业管理成本的高低?因此,物业管理企业成本管理的起点应该是物业的规划设计阶段,而不是物业接管验收以后?尽管现在物业开发商也邀请物业管理企业进行前期介入,但介入的重点是对物业的功能进行评估,而很少对成本进行评估,即是对成本进行评估,也主要是物业自身的建造成本,而非物业的使用成本或物业管理企业的管理成本?成本管理起点的滞后性,严重影响了物业管理企业的成本?

2.成本管理体制的两难性

物业管理企业的成本管理体制存在“一管就死,一放就乱”的两难选择?以前大部分物业管理企业的成本管理体制是“统一管理,分级核算”,实行财务一支笔,会计全部集中在公司总部,下属管理处(项目中心)只设出纳,以强化总部对下属管理处(项目中心)的成本管理?但因物业管理公司的下属管理处(项目中心)处于分散状态,且分布面较广,这样对管理处(项目中心)的日常管理带来一定影响,特别是一些大的物业管理公司,因为下属管处(项目中心)每发生一笔费用都要到总部各职能部门及公司领导哪里去报批,效率较低?采取这一管理体制,也增加了相应的监管成本,实质上也很难真正监管到位?于是一些物业管理企业尝试将成本管理权下放,但一放,在成本管理中就出现了混乱现象?因此,管理体制的不顺,影响了物业管理企业的成本管理?

3.成本管理思路的片面性

现在物业管理企业一提成本管理就是降低成本,一降低成本就是裁员减人?减少工作时间,减少费用支出等等?殊不知这样的管理思路,已严重不适应现代市场经济的发展,也不适应物业管理市场自身的发展?成本管理思路的片面性导致物业管理企业成本管理的深度?广度都严重不够?在管理深度上,往往只重视服务与管理过程的节约,而没有通过成本与技术的有机结合?成本与业主需要的有机结合?成本与服务质量的最佳匹配,实现成本的深度控制?在管理广度上,往往只侧重于企业内部成本要素的控制,而忽视了企业外部影响成本变化因素的控制?

4.成本管理方法的局限性

物业管理企业现行的成本管理方法包括标准成本法?责任成本法等,都是传统的成本管理方法?这些方法在一定条件下能发挥一定的作用,但在现代市场经济条件下,特别是在强调业主为主导的条件下,这样的成本管理方法有其局限性?标准成本?责任成本实际上体现的是一种差额管理思想,即根据企业经营目标和经济效益的要求,预先制定成本控制的标准和目标,核算后对产生的实际成本和标准成本之间的差异进行分析?评价?考核,以确保经济效益目标的实现?可见,这种方法立足的是企业内部,核算的是企业内部的耗费,成本管理的目标是以尽可能少的价值牺牲换取利润最大化?这样的方法忽略了市场的竞争?忽略了业主的需求?忽略了行业的发展,不利于企业的长远发展?

5.成本管理主体的单一性

在现代大企业中,成本企划人员大多是从事成本企划工作多年?有着丰富经验的成本规划师?他们在企业工作多年,熟悉本企业产品生产的各项流程,对市场中同行业的成本趋势比较敏感,视野比较开阔,也较容易发现降低成本的途径?但在物业管理企业,成本控制的主体是财务人员,他们既要从事日常的会计工作,又要进行成本规划和管控工作?而事实上,财务人员往往缺乏对物业管理各项业务流程实质的认识,对成本控制往往只限于对部门上报费用的监控,这样就很难真正起到对成本的监控作用?

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