物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理实务能力这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业管理实务辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

新规

共用部位大修不计入成本

《北京市物业服务收费管理办法（试行）》规定，实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制方式，具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定；业主大会成立前，由开发建设单位、物业管理企业与业主在房屋买卖合同或前期物业服务合同中约定。

实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。但物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

该办法同时指出，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

开发商

包干制将退出历史舞台

朝阳园开发商总经理黄世达告诉记者，香港的社区一直实行酬金制，没有包干制。朝阳园作为北京市较早实行酬金制的社区，不仅仅跟开发商的香港背景有关，而且与50％以上的业主（港澳台人士、外籍人士、有境外生活经历的人）和物业公司第一太平戴维斯的国际背景有关。业主的整体素质较高，熟悉酬金制，也希望物业费的使用透明化。

随着法制的不断健全和国人素质的逐步提高，包干制将退出历史舞台，清清楚楚的酬金制会得到更多业主的认可。

业主

酬金制并不适合所有的社区

朝阳园业主舒可心认为，就目前北京的实际情况来看，酬金制并不适合所有的社区。因为，选择酬金制要求该小区的业主委员会成员有能力监督物业公司。而且，小区的业主们要有足够的信心。毕竟，年终核算时，物业费多了往后挪时大家高兴；少了要补交时，大家就不一定愿意了。

如果大家觉得没有这个能力，舒可心建议还是选择包干制比较好。事先与物业公司协商好，给多少钱干什么活，赔了赚了物业公司自己算。也就是说，实行酬金制的小区，业主委员会既要监督物业公司的行为，也要监督物业公司的账目。包干制则简单得多，只需要监督物业公司的行为就行了。

专家

酬金制现在更省钱

北京市瑞赢物业发展研究所首席咨询师朱孝安指出，酬金制相对包干制而言，要更透明、更规范、更节省。

具体来说，“更透明”是因为包干制管理的小区，业主从法律上是无权查物业费支出情况的，而实行酬金制的小区，业主则有权检查和监督物业管理成本。

“更规范”是从物业管理费的使用上来说，物业公司只是一个代管机构，无权替业主做主。因此，把物业维护成本和物业管理服务费分开的酬金制显得更规范。

“更节省”是暂时的。因为目前的税法规定：成本不计税，管理费计税。也就是说，酬金制管理的小区，划归成本的那一部分费用现在是不用交税的，只有约定付给物业公司的服务费必须交5.5％的税。而包干制的小区要按照整个物业管理费5.5％交税。一般来说，付给物业公司的管理费占整个物业管理费的10％左右，这样一算，节省的税费可是一笔不小的数目。当然，这只是暂时的。如果税法出台相应的规定后，这一优势就将不存在。

提醒

物业费过低可导致房子贬值

北京市物业管理商会会长于庆新提醒业主，在挑选物业公司时，大家都愿意选价格低的公司。这种情况下，一些靠低价中标的公司很有可能为了节约成本而偷工减料，进行掠夺性经营。在这种经营方式管理下的小区，其使用寿命将大大减少。就拿玻璃和大理石的清洁来说，用普通的抹布（墩布）、清水清洁与用专业用品、专用清洁剂护理相比，一天两天看不出差别，三年五载后就会大不一样。

在其他条件不变的情况下，如果保养不当，很有可能贬值。在20世纪80年代末、90年代初，北京曾建了一批高档公寓，这些高档公寓有的物业费高达1美元／平方米／月，有的只要3元／平方米／月。10年之后，那些维护、保养得好的公寓，基本没有贬值，甚至有的还升值了，无论是出租还是转手，都能有不错的收益。而那些管理不善的公寓，降得最多的现在仅三折就卖！

「链接」

四种情况业委会有权代表业主

市一中院一法官指出，业主委员会能代表业主成为原告的只有下面4种情况：

1.物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益；

2.业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出；

3.物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和资料移交给业主委员会；

4.其他损害全体业主公共权益的情形。

「名词解释」

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

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