物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理综合能力这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理综合能力复习方法，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

延期交房违约金不能抵物业费

问：我与开发商在2004年9月签订了一份购房合同，交房时间为2006年2月16日。合同上注明如逾期交房，开发商应支付违约金。后来开发商没有如期交房，直到今年5月才通知我办理入住手续。

最近，我向开发商提出支付违约金后，开发商称违约金可折抵物业管理费，并许诺自入住后可免收两年物业管理费。请问开发商的这种做法是否合法？法律在此方面有何规定？

答：这种做法是不合法的。

首先，物业管理费与违约金不能相抵。物业管理与开发商卖房是两个法律关系，是不同的合同主体。从法律关系上来说，“延期交房违约金”与“物业管理费”不能相互抵消。

其次，对于“债务转移”应签订协议。《合同法》第84条规定了合同转让中的“债务转移”行为，即“债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”也就是说，开发商对买受人支付“延期交房违约金”的债务，如果转移给物业管理公司承担，即折抵一至两年“物业管理费”，要经债权人———购房人同意。

而且在司法实践中，一般也要经债务受让人———物业管理公司的同意。

第三，折抵一年以上物业管理费也是违法的。

相关文件规定，物业在收取管理费时，不得一次性预收多年物业管理费。而开发商以“延期交房的违约金”抵消一至两年以上“物业管理费”的行为，事实上是变相收取一年以上物业管理费。所以这种做法是违法的。

最后，用物业管理费折抵延期交房违约金还有可能侵犯小区其他业主的合法权利。所以提醒消费者，在办理入住手续时，应留存与开发商逾期交房相关的书面违约证据，以便在日后进一步处理该问题时能得到法律保护

物业维修项目质量保修包含哪些内容

「专案简介」

某旧式里弄小区有一位冯姓业主，因其住房逢雨便漏。经物业公司维修后不久，在下雨天仍旧漏水。冯某再次报修，物业公司答复说该物业维修项目不负责保修，若要继续维修应支付维修费用。

「分析解答」

沪房地物（1997）954号文《关于〈上海市居住物业管理条例〉有关条文的应用解释》中规定，物业维修项目实行质量保修制度，保修期一般为三个月。修复项目竣工以业主验收签字为准。其中，疏通项目的修理竣工以流水畅通为验收合格标准，筑漏项目以下一次下雨不漏为验收合格标准。因修理质量引起的返修不得再收费。因此，本案中物业公司不能向冯某收取维修费。

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