物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

从管理物业到经营物业

随着社会分工的精细化，物业管理已成为一个专门的行业，而物业管理公司已成为一个独特的企业。既然是企业，就应该有企业的投入，产出和利润，否则企业就不能生存发展。

一、 管理物业的定位需要经营物业的介入

物业管理这一行业在北京已存在，发展好几年了。但由于不少企业受国营旧有体制影响，只认为物业管理是原有企业的附属后勤部分，因而是花钱赔钱部门，这就导致了相当一批物业管理企业或艰难经营，或伸手向母公司要补贴。更多的物业管理公司把自己的职责局限于：环境卫生，治安消防，设备维修、物业收费等一些花花草草的事物中。这些都仅是物业管理的外在形式。而不是它的真正内涵。物业管理工作，不仅仅是通过卫生、安保和维修等达到令居住者或使用者感觉安全舒适的目标，其仅是管理的一部分内容，或者说是一小部分工作，它的更大的目标，是要给你所服务的物业项目一个市场定位，并使它成为产生价值的一种存在，即可以用经济价值来衡量的升值产品。如果该物业项目定位不准确的话，所有的物业管理工作都将事倍功半，不能充分提升该物业的经济价值。

一个物业项目的升值又不能简单地依靠房屋结构、设备设施等建筑因素，更需要后期物业项目的功能充分开发利用和服务的到位，从而吸引更多的需求居住和使用者。而物业项目的后期工作恰恰是物业管理公司大有可为的施展天地。

二、 物业管理市场需求物业经营的开展

物业管理公司和房地产开发商属两种不同的业态：一个高风险高投入高回报；另一个正好相反。有的开发商盖楼仅仅是为卖掉，属项目型；另一种是置业型，建楼不完全为卖，而主要为长期经营。目前大多数开发商属前者，快速进入，轻松撤退，只要卖掉，万事大吉。既使是置业型的开发商，在前期筹备和初期经营时，由于缺乏经验和专业人员队伍的准备，也是战战兢兢、小心害怕，担心经营摸不清市场行情而赔损。从目前我们正在洽谈的几个项目上看，各个开发商都从不同侧面向我们提出了希望我们进行物业管理的同时，也要进行经营管理，这样就给物业管理公司提供了这样一个可充分操作的天地。因为作为一个专业物业管理公司的各项管理服务举措一定是要为服务对象而进行的。因为物业项目不同，楼宇内涵不同，客户群也会不同，需求也不一样，当我们在不断满足客户需求时，管理、服务就会出新、并结果，相应物业管理公司亦可在服务中获得收益。 当然，如何从管理物业到经营物业，如何选取其二者的最佳结合点，是需要认真加以研究的。既不能因运转困难，全力搞其他经营，因而相应降低物业服务的质量，也不能死死看守物业项目，只顾日常作业，不搞创新而将物业项目中的大好资源白白浪费。正确的做法是在一方面不断提高物业管理服务水平，不断创新增加服务项目的同时进行经营创利活动。

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