物业管理师

为了帮助考生复习2011年物业管理师考试中物业经营管理这门学科，此处特地整理编辑2011物业管理师考试物业经营管理辅导资料，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

物业经营辅导之业主流动财产资源的经营

业主流动财产资源有很多，大到汽车、家具、家电，小到玩具、桌椅、板凳，既包括衣食住行，也涵盖笔墨纸砚……这类资源有需求和处理两个阶段，经营时亦需采取不同的方式。

需求阶段

当业主对流动财产有需求时，可通过各种途径予以满足。

处理阶段

当流动财产因某种原因而为业主所不需要时，或业主需要将某种流动财产变换为另一种价值表现形式时，业主即产生将其进行处理的愿望。满足这种愿望的经营活动，一般称之为“二手物品”经营。

二手物品经营随着内容的不同其分类亦不同，如“二手家电经营”、“二手汽车市场”、“书画作品交易”、“古玩市场”，等等。

关于二手物品经营行业，社会上已经有了成熟的运作模式，在此不予详述物业管理在介入二手物品经营领域时，须与有关行业机构合作，学习和借鉴成功的经验。

二手物品经营的基本原则是使业主的收益趋近合理。同时要切忌经营不合法物品，以免走上销赃的违法犯罪道路。

在经营的方法上，企业可视|中大网校|实际情况灵活掌握。一般说来，在经营的初期，物业管理企业可与社会上专业的二手物品经销商签订合作协议，由物业管理企业直接将收购的业主二手物品送到经销商处，可免除经销商的收购成本。在这种过程中，需要物业管理企业的人员具备物品价值的评估知识。

经营方法还须按照环境及对象等情况随时变化，而不可墨守成规。例如，在书画、古玩的交易上，如果物业管理企业所服务的业主群体具备高收入、高消费、高文化素质等特征，则可在小区内甚至可联合所服务的多个小区业主，共同举办拍卖活动。

「模拟案例」二手玩具经营

某小区物业管理公司通过调查和了解，掌握到一个信息，即业主家中的玩具（以及成人的游戏设施和设备）经常要更新换代，费用高昂，好多玩具买回来后，孩子玩过一两次后就不要了，扔了可惜，放着占空间，很多业主不得已就将其当作废品卖了，1个价值500元的电动汽车卖到流动废品收购者手中也就是二三十元，甚至更低。

物业管理公司意识到其中蕴藏的商机，决定经营二手玩具。首先，公司派人到市内的玩具厂商了解和学习玩具的知识，包括消费群体的心理、玩具工艺、经营诀窍、质量控制等多个方面。随后，物业管理公司在所服务的一个最大的小区中，专门租赁了一个商业网点作为经营场所，并适当装修，使之充满了欢乐的气息。

该物业管理公司的经营方法是：先代为销售玩具厂商的部分新款玩具，以这些新玩具做基础，业主可用旧玩具进行交换，也可以租赁或购买。对租赁者，用合约方式对租用时间及对玩具的磨损程度等进行约定。如果业主愿意进行玩具交换，则在交付少量资金后，即可用旧玩具换回一个新型玩具。对于交换来的二手玩具，以及业主退回的租赁玩具，物业管理公司均及时送回专业玩具厂进行严格的消毒处理，对磨损者及时修理恢复功能。

与此同时，物业管理公司在所管理服务的20个小区里，通过公告、信函等形式|中大网校|，向业主广为宣传二手玩具交易的消息，并将所有的玩具印成手册（不定期更新），免费发放给所服务的20个小区中的5万多户业主家庭，并承诺，业主不需要亲自前往玩具店，只要将需求信息告诉小区内的物业管理人员即可，物业管理公司就会及时办理各项手续。此后，物业管理公司陆续在具备条件的小区里，或利用会所，或租用商业网点，相继开了十几家小区玩具网点，使业主交换及利用玩具的几率更多更大。

后来，物业管理公司又与市内一家着名的网上玩具商店联合，专门开辟了“社区玩具之家”板块，其业务扩大到整个市区，连一些郊区农村和周边省市的人也来与物业管理公司洽谈业务，购买二手玩具进行经销。3年后，二手玩具经销所产生的收益占到该公司利润的一半以上。

经营辅导之物业管理公司的财务制度

一、财务会计管理的涵义

财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。

物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。

财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。

财务管理的任务是：

(一)筹集、管理资金

这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。

(二)经济核算

通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。

(三)多元经营,

积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

(四)财务监督

实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。

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