物业管理师

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诉讼遭驳回法院认定业委会无资格起诉开发商

业主委员会“没资格”起诉开发商

本市首例业主委员会起诉开发商一案审结。海淀法院审理认为，原告静源居小区业主委员会不具备诉讼主体资格，无权代表业主提起商品房预售合同诉讼，裁定驳回其起诉。有专家表示，目前《物权法(草案)》中关于业主会议的诉讼主体资格已经确认，而《草案》一旦通过审议，将成为业主委员会的“救命稻草”。

案件回放

据了解，海淀区静源居小区系中房集团华北城市建设投资有限公司开发建设的商品房住宅小区，2003年投入使用。众业主入住后发现，小区的房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，同时开发商也没有兑现在售房时承诺的绿地面积及社区配套设施。众业主认为开发商的行为严重侵害了广大业主的合法权益，遂依法选举产生小区业主委员会，并以业主委员会的名义状告开发商广告欺诈和合同违约。法院审理认为，根据《物业管理条例》的相关规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，有权代表业主维护业主在物业管理活动中的合法权益，但不得做出与物业管理无关的决定和从事与物业管理无关的活动。而本案则是广告欺诈和合同违约诉讼，是基于商品房预售合同形成的纠纷，而并非物业管理纠纷。

观点交锋： 业主委员会是否有起诉“资格”

北京市律师协会房地产开发专业委员会委员刘桂林在接受记者采访时表示：“业主委员会应该具有起诉开发商的主体资格。”刘桂林认为最高人民法院一个司法解释可以印证他的观点。2002年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》，《复函》规定，在房地产开发商未向业主委员会提供配套公用设施等情况下，业主委员会则有权利以自己的名义提起诉讼。

“关于业主委员会是否能代表业主进行诉讼，我国现有的法律还没有明确规定。”北京市天中律师事务所律师雷明光告诉记者。他认为，业主委员会不具备原告的主体资格。因为在签订商品房预售合同时，开发商针对的是某个业主，并不是业主委员会。所以，在权利受到侵害时，应该是业主自己或者是联合集体诉讼。而业主委员会既不是法人，又不能界定为其他组织，自然也就不具诉讼主体资格。

相关法律： 《物权法》将为业主委员会“撑腰”

据了解，10月召开的十届全国人大常委会第十八次会议将再次审议《物权法(草案)》，并有可能在明年3月召开的十届全国人大四次会议审议表决。目前的《物权法(草案)》第87条规定“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁”。

长期关注《物权法》的刘桂林律师表示，一旦《物权法》出台，业主会议的执行机构——业主委员会拥有诉讼主体资格将在法律上得到保障。他认为，业主委员会拥有主体诉讼资格后，有利于减少诉讼成本，解决现实问题，同时也有利于维护多数业主的合法权益。

物业起诉欠费业主　是否先得业委会点头

物业公司向法院起诉欠费业主，须经业委会同意？今年3月，在世纪城4位业主因拖欠物业费、供暖费而被物业公司诉至法庭时，业主方的代理律师北京忆通律师事务所李劲松律师首次提出了上述抗辩理由，这枚“重型炮弹”的出现使得案件在开庭40多分钟后被宣布休庭，至今还没有再次开庭。那么，该理由能否成立？在业内有多大的影响力呢？记者进行了采访。

事情原委

“物业条例”第67条

首次提起引人关注

该案的当事人曹女士告诉记者，一直拖欠物业费的理由就是因为物业公司多收了电梯费。

同样依据“发改委196号文件”，物业要求曹女士所在楼层的业主按每天每平方米1.97元的标准交纳电梯费，而根据业委会的计算，业主应按每天每平方米0.2元左右的标准交纳。

同样的标准，为何计算出的数字却如此悬殊呢？发改委工作人员告诉曹女士，业委会计算的电梯费收费标准是正确的。与物业协商未果的曹女士及其他业主便拒交物业费。

李律师认为，根据《物业管理条例》第67条———违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。

简单地说，就是物业公司要起诉欠费业主，必须经业委会同意。基于此，李劲松律师当庭提出改简易程序为普通程序审理，并申请由有人大代表和政协委员身份的人民陪审员组成合议庭的要求。

专家看点

业委会督促=点头？

业委会有这种权利?

李劲松律师告诉记者，对条例第67条这样理解有两个原因：

一是《物业管理条例》35条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。也就是说，物业服务合同是物业公司与业委会签订的，物业公司向业主提供物业服务，应由业委会进行把关、验收。如果业主不交费，则根据合同对等原则，物业公司也只能向法院起诉业委会，而不能直接起诉业主。

二是业委会在验收、监督物业公司的服务时，如果认为物业公司的服务很到位，则应当督促欠费业主交费。而如果物业公司提供的服务不到位，业委会也可不督促业主交费，而不是按照物业的要求全部交纳。这才符合合同权利义务的对等原则。

中国社会科学院法学研究所研究员刘俊海教授告诉

记者，物业服务合同是由每个业主与物业公司签订的，而不是业委会与物业公司签订的，业委会没有法律主体资格和地位，其不能作为当事一方签署合同。把“业委会督促业主交纳欠交的物业费”作为物业公司起诉业主的前置程序是有道理的。

但是督促不等于同意，业委会只起督促、协调作用，而不是“批准”、“点头”，这是两个概念，不能画等号。

对此，舒可心（朝阳园小区业委会原主任）持肯定态度，认为物业合同是由业主大会即全体业主与物业公司签订的，业委会只是业主大会的代表，最终签订合同的仍是每个业主。

市物业管理协会张秘书长也认为，业委会只是起一个协调、沟通的作用，而不是须经业委会同意，物业公司才能起诉欠费业主。

业主欠交物业费到底欠了谁的钱？

舒可心告诉记者，要想明白物业公司是否有权告业主，首先应弄清楚，业主欠费，到底是欠谁的费？

根据条例，业主交纳物业费是依据业主公约向其他业主承诺的交费义务，而不是向物业公司承诺的交费义务，物业公司只是受业主大会的委托管理小区公共事务，处于受托人地位，而不是欠费业主的“债权人”。

所以，即使物业公司起诉，也是履行受托人义务，代其他业主或业主全体向欠费业主要钱。

市律师协会物业管理专业委员会副主任孟宪生律师也表示，对第67条规定的理解，可分两种情况来对待：

一种情况是，物业公司对小区的日常服务实行包干制。采用这种管理方式的，如有业主欠交物业费等费用，应由物业公司先给业委会发函，由业委会履行督促义务，如果业主逾期仍不交费，物业公司则可起诉业主。

另一种情况是，物业服务收费采取酬金制。也就是说业主交纳的物业费仍属业主自己的钱，只是由业委会委托物业公司根据小区的管理和服务进行花费。在这种情况下，如果业主不交纳物业费，物业公司可根据业委会的授权直接起诉业主，因为物业公司已经代业委会履行了督促义务，就不用业委会另行督促了。

面对现状

没有业委会业主欠费

物业只能起诉开发商？

今年3月9日，已经当了18年全国人大代表的罗益锋与另外30位代表，向十届全国人大四次会议提交了《建立物业管理法》的议案。

其中，罗益锋提到，在其调查的过程中，大部分小区没有业委会，有70%的人对自己所住小区的物业管理大为不满。

那么，如果这些没有业委会的小区业主，用拒交物业费的方式来对抗物业公司的服务，物业公司能否直接起诉欠费业主呢？

李律师认为，如果未成立业委会，应先成立业委会。如果在业委会成立之前，物业公司要起诉，也只能起诉开发商，而不能直接告业主。

这是因为，此时的物业公司是由开发商请来的，而业主在入住时，只是与开发商签订了有关物业服务的协议，相当于开发商取代了业委会的作用。所以，物业公司只能以开发商为被告，再由开发商来起诉业委会。

刘俊海教授对此则持有异议。他认为，根据《物业管理条例》规定，前期的物业公司是在业主入住前，由开发商选定，但业主入住后，物业管理合同仍然是由每个业主与物业公司签订的，而不是业主与开发商签订的。对条例第67条的理解应当客观理性。

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