物业管理师

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物业管理的市场竞争与对策

物业管理自80年代初在我国深圳、广州初起步，至90年代，特别是小平同志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，迅猛发展。全国1.2万多家专业管理公司的出现改变了香港管理公司曾经在大陆扮演重要角色的格局。初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，标志着物业管理已由感性认识世界进入到理性认识世界，已进入竞争时代。不少管理公司面临生存的考验，这是基于以下几点：

1、房地产开发进入调整期。前几年在房地产开发热的刺激下，投资上马的项目因亚洲金融风暴的冲击及国内需求的萎缩，销售倍感吃力，房地产的发展势头明显锐减，物业管理也难有以前那种遍地是项目的好景。

2、政府的倡导与严管。建设部、地方房管部门积极倡导物业管理项目的公开招标制度，将物业管理推向社会，通过竞争获得管理权。深圳的莲花北村、鹿丹村小区等已成功演绎了公开招标竞争使管理公司易帜的先例。政府一方面极力推出物业管理竞争的舞台，另一方面又对参与竞争的管理公司要求诸多，提高参赛者的标准。如广州国土房管局最近颁发了物业管理公司资质审定办法，将一级资质公司的标准大幅度提高，如按此标准重新审定资质，广州原有100多家一级资质公司中至少90％的公司将会降级到二级、三级甚至四级的资质。为了改变降级的命运，许多管理公司必须作一番竞争的搏击，以求壮大管理规模。

3、管理公司摆脱困境。物业管理是风险小，利润低的行业，许多管理公司认识到三分薄田难致富，管理的效益是广种薄收。更有人认为，管理规模达100万平方米以上才能产生最佳效益。于是，为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益。

4、香港公司且退且战。香港的物业管理公司凭借经验丰富的优势，以“师者”姿态进入内地，占据了物业项目“半壁江山”。后起的国内管理公司经过几年的学习磨练迅速成长，大有“青出于蓝而胜于蓝”之势，陆续从“老师”手中接过了管理权。香港公司不甘退出内地舞台，且退且战，为争管理项目与内地公司展开了激烈的竞争。

5、业主自治意识渐强。管理公司是业主聘请的“管家”，是为业主提供管理与服务的，一旦管理公司的表现不能使众多业主满意，业主们可以炒管理公司“鱿鱼”没商量。做不好被“炒鱿鱼”属正常道理，大可不必大惊小怪的。然而，令管理公司长吁短叹的是，业主们炒掉了管理公司后，竟然摇身一变，干起管理公司的活儿。虽有逆社会发展潮流之嫌，但至少也是合法的。此风传开，管理公司竞争的对手不仅仅是同行，而且是业主或业主代表的机构。

6、中介代理涉足管理。房地产中介代理业务范围界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训。然而，时下一些中介代理公司也许为生计着想，也许为实现踌躇满志的多元化目标，也许效仿香港的地产代理商，将一只脚伸进了本不肥水的管理地域，与那些还处于饥饿状态的专业管理公司“争食”。

7、发展商“断奶”。一些管理公司自恃与发展商有“血缘”关系，无心提高管理服务水平，也不愁费用短缺，以为发展商可以长期供养。残不知，发展商一旦陷入困境或者说不愿久背管理包袱时，必然要让管理公司分灶吃饭，自食其力。从客观上说，发展商也不可能长期“护养”其名下的管理公司。《广东省物业管理条例》对发展商的物业管理权限有明确的限制，一经业主大会召开，谁是管家将由全体业主决定。现实中业主重新选聘管理公司，改变管理公司与发展商“血缘”关系的事例已不鲜见。

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