物业管理师

为了帮助考生复习2012年物业管理师考试中物业管理基本制度与政策这门学科，此处特地整理编辑2012物业管理师考试物业管理基本制度与政策复习方法，希望可以对参加2011年物业管理师考试的各位同学有所帮助！

★★★物业服务收费实行政府指导价的具体方式：

由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。各物业管理服务项目的具体收费标准，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素，在物业服务合同中约定。

★★★物业服务收费形式与成本构成

（一）包干制（盈亏自负）-：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。包括物业服务成本、法定税金和物业管理企业的利润。

（二）酬金制：指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

★酬金制的物业管理企业，应当履行以下义务：1。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况；2。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复；3。物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

★★物业管理服务成本构成：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

★★物业服务费的缴纳和督促

1．非业主使用人的交费责任。条例规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，即使存在这一约定，业主仍然负连带缴纳责任。所谓连带缴纳责任是指当物业使用人不履行或者不完全履行与业主关于物业服务费用缴纳的约定时，业主仍负缴纳物业服务费用的义务，物业管理企业可以直接请求业主支付物业服务费用。

2．未交付房屋的交费主体。条例规定，己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

3．业主委员会对欠费业主的督促义务。条例和<物业服务收费管理办法.doc>均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。对于拒不交费的业主，物业管理企业有权依法追缴，但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

★

1．物业管理企业与业主确定聘用关系的法律形式是双方签订物业服务合同；

2．物业服务合同是确立业主和物业管理企业在物业管理活动中的权利义务的法律依据；

3．物业服务合同属于民事合同的范畴，在合同法中属“无名合同”；

4．条例明确的将业主和物业管理企业之间的合同定义为物业服务合同。

5．根据不同物业管理阶段和不同的签约主体，现实存在两种物业服务合同：一种是在前期物业管理阶段，由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同；另一种是业主或业主大会选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。

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